Дата актуализации: 23 марта 2026 г.
Ключевое различие: два разных органа управления
В домах, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), существуют две разные формы собраний:
- Общее собрание собственников помещений (ОСС) — высший орган управления многоквартирным домом (ст. 44–48 ЖК РФ).
- Общее собрание членов ТСЖ (ОСЧ) — высший орган управления товариществом (ст. 145–146 ЖК РФ).
Каждый орган имеет свою компетенцию, порядок созыва и правила подсчёта голосов. Попытки «совместить» два собрания в одном зачастую становятся основанием для признания решений недействительными в суде.
Кто участвует и как считаются голоса
| Параметр | ОСС (собственники) | ОСЧ (члены ТСЖ) |
|---|---|---|
| Участники | Все собственники помещений (жилых и нежилых) | Только члены товарищества (вступившие по заявлению) |
| Голоса | Пропорционально доле в праве общей долевой собственности (м²) | «Один член — один голос» (если уставом не иное) |
| Кворум | >50 % голосов от общего числа собственников (ст. 45 ч. 3.2 ЖК РФ) | Определяется уставом ТСЖ, но не менее 50 %+1 (ст. 146 ЖК РФ) |
| Важная особенность | Собственники, не являющиеся членами ТСЖ, участвуют только в ОСС | Член ТСЖ одновременно участвует и в ОСЧ, и в ОСС |
Компетенция собраний: что решает кто
Вопросы, которые обязательно решает ОСС
- Выбор способа управления домом (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, непосредственное управление).
- Утверждение сметы доходов и расходов на содержание общего имущества.
- Выбор и условия договора управления/уставных документов.
- Существенный ремонт, капремонт за счёт средств собственников.
Вопросы, которые обязательно решает ОСЧ
- Утверждение и изменение устава ТСЖ.
- Избрание/отзыв председателя, правления, ревизионной комиссии.
- Утверждение годового отчёта и бухбаланса ТСЖ.
- Распределение остатков средств ТСЖ, определение размера взносов членов.
- Реорганизация/ликвидация товарищества.
Нюанс: если вопросы пересекаются (например, переход ТСЖ на другую управляющую компанию), необходимо провести два отдельных собрания с разными повестками и протоколами.
Пошаговая инструкция по проведению ОСЧ ТСЖ
- Инициатива
- Инициатором может быть: председатель, правление, ревизионная комиссия или ≥10 % членов ТСЖ (п. 1 ст. 146 ЖК РФ).
- Уведомление
- Не позднее чем за 10 дней до даты собрания разослать письменные уведомления каждому члену ТСЖ (лично под роспись, заказное письмо или электронная подпись, если предусмотрено уставом).
- В уведомлении указать: дату, время, место/платформу онлайн-собрания, повестку дня, форму участия (очно/заочно/дистанционно).
- Регистрация участников
- На входе или в онлайн-кабинете вести список присутствующих членов с указанием площади и подтверждением членства.
- Подсчёт кворума
- Посчитать количество голосов присутствующих членов и убедится, что он не ниже установленного уставом минимума (обычно 50 % + 1).
- Голосование и протокол
- Голосовать можно: поднятием руки, бюллетенями, электронной системой (если устав разрешает).
- Решения принимаются простым большинством голосов присутствующих, если уставом не установлено иное.
- Оформить протокол по форме, указанной в уставе, и подписать его председателем и секретарём собрания.
- Уведомление результатов
- В течение 3 рабочих дней направить копию протокола всем членам и в управу района (если того требует региональное законодательство).
Как оспорить решение собрания членов ТСЖ в суде
Основания, которые чаще всего принимаются судом
- Нарушение порядка созыва (отсутствие уведомления, менее 10 дней).
- Отсутствие кворума (подтверждается выпиской из ЕГРН + реестром членов).
- Недостаточный бюллетень или повестка (смешение вопросов ОСС и ОСЧ).
- Фальсификация протокола (подписи членов, отсутствующих на собрании).
Процедура оспаривания
- Подать иск в районный суд по месту нахождения дома в течение 6 месяцев со дня, когда заявитель узнал о нарушении (п. 2 ст. 146 ЖК РФ + ст. 199 ГПК РФ).
- Приложить:
- копию протокола;
- уведомления о собрании;
- реестр членов ТСЖ;
- выписку ЕГРН;
- письменные объяснения свидетелей.
- Ходатайствовать о назначении почерковедческой экспертизы или истребовании видеозаписи, если вопрос спорный.
Практические советы и типичные ошибки
- Ошибка №1: «Совмещённое собрание» с одним протоколом.
Судебная практика: решение Железнодорожного суда г. Хабаровска от, собрание признано незаконным, поскольку «единое собрание» не предусмотрено законом. - Совет: Проводите ОСС и ОСЧ в один день, но с разными повестками и отдельными протоколами.
- Ошибка №2: Исключение из ТСЖ без собрания членов.
Судебная практика: решение Свердловского облсуда от — член может быть исключён только решением ОСЧ, а не правлением. - Совет: Заранее внесите в устав понятные правила онлайн-голосования и электронной подписи — это сократит судебные риски.
Чек-лист для организаторов собрания
Утверждена повестка, разграничены вопросы ОСС и ОСЧ.
Отправлены уведомления за 10 дней, сохранены корешки/отчёты о вручении.
Подготовлен актуальный реестр членов ТСЖ (выписка из ЕГРН + заявления о вступлении).
Подготовлен бланк протокола с обязательными реквизитами (№, дата, кворум, повестка, решения, подписи).
Назначены председатель и секретарь собрания, предусмотрен счётный комиссия/наблюдатели.
Определён способ голосования (очно, заочно, электронно) согласно уставу.
Сразу после собрания опубликованы итоги на доске объявлений и в официальном мессенджере/сайте ТСЖ.
Контакты для консультаций и юридической помощи
- ООО «АВТОНОМИЯ»
Юридические услуги, сделки с недвижимостью, проведение собраний
📞 +7 (495) -23-45-67
📧 info@avtonomiya.ru
🌐 www.avtonomiya.ru - КонсультантПлюс: ЖК РФ онлайн
🌐 www.consultant.ru → раздел «Жилищный кодекс» - ГАРАНТ: Энциклопедия судебной практики ТСЖ
🌐 www.garant.ru → Поиск: «статья 146 ЖК РФ практика» - РосКвартал — онлайн-сервис для голосований собственников
🌐 roskvartal.ru → «Онлайн-ОСС» - Бесплатная юридическая консультация при управе района
📞 Единая справочная Минстроя РФ: ###-###-####
Информация предоставлена в соответствии с действующим законодательством РФ на . Перед проведением собрания рекомендуется сверить данные с актуальной редакцией ЖК РФ и вашим уставом ТСЖ.