Одно и то же товарищество собственников жилья обслуживает весь дом, но обязанности и способы взаимодействия с жильцами различаются в зависимости от того, состоит человек в ТСЖ или нет.
Ниже ― подробная «разборка» вопроса: нужен ли договор с членами ТСЖ, обязательно ли заключать его с не-членами, как правильно оформить документ и что делать при отказе от подписания.

Содержание статьи

• Зачем вообще нужен договор
• Договор с членами ТСЖ: нужен или нет?
• Договор с собственниками — не членами ТСЖ: обязанность ТСЖ
• Пошаговый алгоритм заключения договора с не-членом
• Что происходит при отказе подписывать договор
• Судебная практика: можно ли не платить при отсутствии договора
• Контакты для консультаций и помощи

Зачем вообще нужен договор

Отношения между товариществом и собственниками регулируются:

• Жилищным кодексом РФ (гл. 13–14, ст. 30, 39, 155 и др.);
• Уставом ТСЖ — для членов товарищества;
• Договором на содержание и ремонт общего имущества, для собственников, не вступивших в ТСЖ (пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491).

Цель договора, закрепить перечень работ/услуг и их стоимость, чтобы:

1. у товарищества была «точка опоры» для взыскания долгов;
2. у собственника был понятный объём и цена предоставляемых услуг;
3. избежать споров о том, что «дом вообще не обслуживается».

Договор с членами ТСЖ: нужен или нет?

• Не нужен.

Члены товарищества уже приняли Устав, на общем собрании утвердили смету и тарифы. Их права и обязанности полностью определены:

• Уставом ТСЖ;
• Решениями общего собрания членов ТСЖ (ст. 137, 145 ЖК РФ).

Дополнительный договор с каждым членом заключать не обязательно, вся «договорённость» уже содержится в Уставе и годовой смете.

Договор с собственниками, не членами ТСЖ: обязанность ТСЖ

Если собственник не вступил в ТСЖ, то:

• он всё равно обязан платить за содержание общего имущества (ст. 30, 39, 155 ЖК РФ);
• требования к нему такие же, как и к членам товарищества;
• но Устав ТСЖ не распространяется на него напрямую, поэтому товарищество обязано заключить письменный договор (п. 2 ст. 138, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416).

Пошаговый алгоритм заключения договора с не-членом

1. ТСЖ составляет проект договора.
   Включает:
   • адрес помещения;
   • перечень работ и услуг;
   • тарифы, утверждённые ОСС;
   • сроки и порядок оплаты;
   • ответственность сторон.
2. Отправляем оферту.
   Лично под роспись, заказным письмом с уведомлением или электронной подписью (в регионах, где разрешён ЭДО).
3. 30-дневный срок на ответ собственника.
   Варианты поведения:
   • подписывает договор без изменений → договор считается заключённым;
   • направляет протокол разногласий → стороны ведут переговоры;
   • молчит/отказывается → см. следующий пункт.

Что происходит при отказе подписывать договор

Судебная практика: можно ли не платить при отсутствии договора

Пленум ВС РФ в постановлении № 22 от подтвердил:

• обязанность собственника оплачивать расходы на общее имущество возникает в силу закона;
• отсутствие договора не является основанием для освобождения от долгов;
• для взыскания ТСЖ достаточно представить:
  • смету (решение ОСС);
  • квитанции/счета;
  • акт об объёме оказанных работ/услуг.

Контакты для консультаций и помощи

• УК «Комфорт-Сервис» (Новосибирск)
  г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 14/2, офис 412 (4-й этаж БЦ «Байт»)
  Тел.: +7 (383) -22-11-33
  Сайт: https://xn—-ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/
  Версия для слабовидящих доступна по ссылке в шапке сайта.
• ТСЖ «Московское шоссе, д. 55 к. 3»
  Сайт: https://tsj55.ucoz.ru
  Эл. почта: info@tsj55.ru
• Единая справочная ЖКХ-НСО
  Личный кабинет: жкх-нсо.рф
  Приём показаний счётчиков: с 20 по 23 число каждого месяца
  Приложение «Квартплата» доступно в Google Play и App Store.

© 2026. Актуально на 24 марта 2026 г. При полном или частичном цитировании материала ссылка на источник обязательна.