В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе выбирать одну из трёх форм управления общим имуществом:

• непосредственное управление (НУ);
• передача полномочий управляющей компании (УК);
• создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива.

Ниже мы подробно разберём, как непосредственное управление сочетается с ТСЖ, в каких случаях оно применяется, каковы плюсы, минусы и порядок действий собственников.

Что такое непосредственное управление при ТСЖ?

Непосредственное управление, это способ, при котором собственники самостоятельно организуют содержание общего имущества, заключают договоры с подрядчиками, контролируют расходы и качество работ, минуя управляющую компанию.

При ТСЖ такой подход может применяться в двух ситуациях:

1. ТСЖ учреждено, но правление решает временно отказаться от услуг УК и взять управление «на себя».
2. Дом с ТСЖ малочисленный (до 30 квартир), и общее собрание принимает решение о непосредственном управлении без заключения отдельного договора с УК.

Преимущества непосредственного управления при ТСЖ

• Экономия средств. Отсутствуют расходы на оплату услуг УК и её штата.
• Полный контроль. Собственники сами определяют перечень работ, выбирают подрядчиков и контролируют качество.
• Прозрачность финансов. Все деньги остаются на счету ТСЖ и расходуются исключительно по решению общего собрания.
• Оперативность решений. Нет «слоёв» между собственниками и исполнителями услуг.

Недостатки и риски

• Высокая административная нагрузка. Правление ТСЖ самостоятельно готовит сметы, проводит собрания, контролирует исполнение договоров.
• Личная ответственность. В случае ненадлежащего содержания общего имущества претензии предъявляются непосредственно ТСЖ и его председателю.
• Риски конфликтов. Необходимо высокое доверие между собственниками и умение компромиссно решать споры.
• Ограничения по объёму работ. В крупных домах (свыше 30 квартир) самостоятельное управление становится крайне затруднительным.

Как перейти к непосредственному управлению в рамках ТСЖ

Шаг 1. Инициировать общее собрание собственников

Инициатором может быть:

• правление ТСЖ;
• собственники, владеющие не менее 10 % общей площади МКД.

Шаг 2. Подготовить повестку и проекты решений

1. Отмена договора управления с УК (если он заключён).
2. Утверждение перечня работ и услуг по содержанию общего имущества.
3. Утверждение годовой сметы доходов и расходов.
4. Определение способа заключения договоров (от имени ТСЖ или от имени всех собственников).

Шаг 3. Провести собрание и оформить протокол

Кворум и большинство: присутствуют собственники, обладающие более 50 % голосов, и за решение проголосовало более 50 % от присутствующих.

Шаг 4. Подать уведомление в Госжилинспекцию

В течение 3 рабочих дней после собрания направляется форма уведомления о выборе способа управления.

Перечень типовых договоров при непосредственном управлении ТСЖ

• Договор на содержание и текущий ремонт общего имущества (уборка подъездов, вывоз мусора, мелкий ремонт).
• Договор на обслуживание инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электрика).
• Договор на аварийно-диспетчерское обслуживание.
• Договор на капитальный ремонт (если Фонд капремонта перечисляет средства ТСЖ).
• Договор энергоснабжения и теплоснабжения (заключается от имени ТСЖ).

Важные нюансы оплаты и отчётности

Доходы ТСЖ: взносы собственников, субсидии, гранты, проценты на остаток.

Расходы: оплата подрядчиков, налоги, банковское обслуживание, страхование.

Отчётность:

• ежеквартальная бухгалтерская отчётность;
• годовой отчёт правления и ревизионной комиссии;
• публикация сведений на официальном сайте ТСЖ или портале «Госуслуги ЖКХ».

Контакты для консультаций и обращений

Федеральные и региональные структуры

• Минстрой России
  109028, г. Москва, ул. Неглинная, д. 8/10, стр. 1
  Тел.: +7 (495) -36-40-00
  Сайт: минстрой.рф
• Госжилинспекция Самарской области
  443099, г. Самара, ул. Самарская, д. 262
  Тел.: +7 (846) -32-71-00
  Электронная приёмная: gji.samregion.ru
• Администрация городского округа Тольятти
  445000, г. Тольятти, ул. Советская, д. 15
  Тел.: +7 (8482) -5-06-00
  Сайт: tgl.ru
• ГКУ «Жилищный фонд Самарской области»
  443099, г. Самара, ул. Галактионовская, д. 155
  Тел.: +7 (846) -32-77-00

Муниципальные и общественные ресурсы

• Центр «ЖКХ-Контроль» г. Тольятти
  Бесплатные консультации по вопросам ТСЖ и управления МКД
  Тел.: +7 (8482) -11-12-34
• Региональная общественная организация «Союз ТСЖ Самарской области»
  Электронная почта: info@tso63.ru
• Портал «Госуслуги ЖКХ»
  Онлайн-заявления, образцы протоколов, шаблоны договоров: dom.gosuslugi.ru

Чек-лист для собственников ТСЖ

1. Изучите ЖК РФ ст. 161–164 и устав ТСЖ.
2. Проверьте, сколько всего квартир в доме — если свыше 30, оцените риски непосредственного управления.
3. Создайте рабочую группу из активных собственников.
4. Рассчитайте предварительную смету доходов/расходов.
5. Подготовьте повестку собрания и образцы решений.
6. Созовите собрание, обеспечьте кворум и протоколируйте.
7. В течение 3 дней подайте уведомление в Госжилинспекцию.
8. Вступите в контакт с профильными организациями из раздела «Контакты» для получения консультаций;

Помните: чем меньше дом, тем проще реализовать непосредственное управление. В крупных домах более эффективно оставить ТСЖ и заключить договор с профессиональной УК.