Важно! Представленная информация подготовлена по состоянию на 23 марта 2026 г․ и основывается на последних изменениях НК РФ и разъяснениях ФНС․ Перед любыми действиями рекомендуем дополнительно проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом или аудитором․

Кто в схеме ЗПИФ является плательщиком НДС?

• Управляющая компания (УК) — не является плательщиком НДС при операциях с активами фонда, если действует в рамках договора доверительного управления ЗПИФ․
• Сам ЗПИФ — всегда НЕ является самостоятельным плательщиком НДС, поскольку не обладает статусом юридического лица и не ведёт самостоятельного баланса․
• Контрагенты УК — обязаны начислить/уплатить НДС при поставке товаров, работ или услуг управляющей компании в рамках управления ЗПИФ․

Какие операции УК ЗПИФ освобождены от НДС?

1. Передача денежных средств от пайщиков в доверительное управление (пп․ 12 п․ 3 ст․ 149 НК РФ)․
2. Операции с активами фонда: покупка, продажа, аренда недвижимости, ценных бумаг, долей в уставных капиталах, венчурных проектов и т․д․, если они осуществляются в интересах пайщиков и за счёт имущества ЗПИФ (пп․ 12 п․ 3 ст․ 149 НК РФ)․
3. Услуги специализированного депозитария и регистратора, оплачиваемые из активов ЗПИФ (пп․ 4 п․ 3 ст․ 149 НК РФ, письмо Минфина от № 03-07-11/108403)․

Когда УК обязана начислить НДС?

• Управленческий вознаграждением УК (management fee), НДС начисляется по ставке 20 %, если УК применяет ОСНО․ Для компаний на УСН — «упрощёнка» 6 %/15 %, НДС не начисляется․
• Дополнительные вознаграждения (performance fee) — также облагаются НДС по той же логике․
• Аренда офиса, реклама, консалтинг УК — НДС в общем порядке, ставка 20 %․

Как отразить НДС в учете УК ЗПИФ?

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН): нюансы НДС

ЗПИФ недвижимости может приобретать:

• жилые и коммерческие объекты;
• земельные участки;
• строящиеся объекты долевого участия․

НДС при продаже объектов недвижимости от имени ЗПИФ оплачивает продавец (девелопер или предыдущий собственник)․ УК не начисляет НДС при последующей перепродаже актива, если деятельность ведётся в рамках доверительного управления․

Чек-лист: как убедиться, что УК правильно работает с НДС

1. Убедитесь, что в договоре доверительного управления чётко прописано: «УК действует исключительно в интересах пайщиков»․
2. Проверьте, что счета-фактуры по операциям с активами фонда оформляются с кодом операции «Не облагается»․
3. Контролируйте раздельный учёт: операции ЗПИФ vs; собственные расходы УК․
4. Используйте форму 4-НДС для подтверждения освобождения от НДС (по запросу контрагентов)․

Обновления 2025-2026: что изменилось

• С увеличен «порог» дохода для обязательного перехода на ОСНО до 250 млн руб․ (вместо 200 млн)․ УК на УСН может продолжать не начислять НДС при вознаграждении ≤ 250 млн руб․
• ФНС разъяснила: при приватизации объектов недвижимости из федеральной собственности НДС не начисляется при реализации ЗПИФу (письмо от № СД-4-3/21153@)․
• Обязательная электронная отчётность по НДС теперь подаётся только в формате 5․03 (обновлённый XSD-схема)․

Частые ошибки

Контакты для консультаций

• ФНС России — горячая линия ###-###-#### (бесплатно по РФ)
• КонсультантПлюс, онлайн-справка по НДС и ЗПИФ
• УК «Доходъ», +7 -95 783-08-88, info@dohod․ru
• УК «БКС Управление благосостоянием», ###-###-####, pif@bcs․ru
• УК Гамма Групп — +7 -95 287-45-00, info@gamma-group․ru
• Налоговый комитет Ассоциации участников рынка ЗПИФ — ndszpif@aszpif․ru

Всегда разделяйте собственные расходы УК и операции ЗПИФ в бухгалтерском и налоговом учёте․
Применяйте профессиональные ИТ-системы (1С:Консультант, «Сбер-Трекер») для автоматического контроля НДС․
Раз в год проводите внутренний аудит по НДС с привлечением независимого специалиста․
Храните все договоры, акты, счета-фактуры минимум 5 лет после окончания налогового периода․

© , подготовлено по материалам открытых источников и свежим разъяснениям Минфина и ФНС РФ․