Многоквартирный дом, это не только квартиры и подъезды‚ но и целый комплекс инженерных систем‚ общих помещений и обязательств․ Именно управляющая компания (УК) становится своеобразным «главным бухгалтером дома»: собирает платежи‚ оплачивает ресурсы‚ заключает договоры и отвечает перед государством․ С 1 января 2026 года правила налогового учета для УК на упрощённой системе налогообложения (УСН) изменились в части НДС․ В статье — подробная карта рисков‚ ответственности и контактов‚ куда обращаться при вопросах․

Какие именно услуги ЖКХ облагаются НДС с 2026 года?

• Коммунальные услуги‚ которые оказывает сама УК‚ а не ресурсоснабжающая организация (водоснабжение‚ отопление‚ электричество в рамках прямого договора с собственниками)․
• Работы по содержанию и ремонту общего имущества (мытьё подъездов‚ ремонт крыши‚ замена лифтового оборудования)‚ выполняемые собственными силами УК․
• Консьерж‚ уборка территории‚ вывоз мусора — если они оказываються УК напрямую‚ а не через субподрядчика․

Освобождение не распространяется: подпункты 29 и 30 ст․ 149 НК РФ касаются исключительно посреднической деятельности (перепродажи ресурсов от РСО собственникам)․ Подтверждает это Письмо Минфина России № 03-07-11/61108 от ․

Как УК на УСН рассчитывает НДС с 2026 года

Пример расчёта

УК начислила собственникам 1 000 000 ₽ за отопление за январь 2026 г․ Из них 200 000 ₽ — это переуступка долга теплосетям (посредник)‚ 800 000 ₽ — собственные услуги․ НДС начисляется только на 800 000 ₽ по ставке 20 %․ В УСН-отчётность попадает сумма 800 000 ₽ без НДС‚ а 160 000 ₽ НДС перечисляется в бюджет отдельно․

Основные нарушения и меры ответственности

1. Не выставили счёт-фактуру собственнику
   
   Штраф по ст․ 120 НК РФ — 5 000–10 000 ₽ за отчётный период․
2. Неверно определили налоговую базу УСН (включили НДС)
   
   Доначисление налога + пени + 20 % штрафа․
3. Сокрытие доходов (не отразили «коммуналку» в КУДиР)
   
   Штраф 40 000 ₽ по ст․ 120 НК РФ‚ плюс штраф 30 % от неуплаченной суммы․
4. Не сдали декларацию по НДС (новое требование 2026)
   
   Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки․

Как минимизировать риски: контрольный чек-лист бухгалтера УК

• Разделить счета-фактуры на «посреднические» и «собственные услуги»․
• Вести раздельный учёт выручки в Книге доходов и расходов (КУДиР)‚ используя дополнительные субсчета․
• Фиксировать дату «отгрузки услуги» — последний день месяца‚ к которому относится квитанция․
• Ежемесячно сверять данные ГИС ЖКХ с бухгалтерией․
• Оформлять агентские договоры с РСО в письменной форме‚ чтобы подтвердить статус «посредника»․

Куда обращаться по вопросам налоговой ответственности

Контакты актуальны на март 2026 года

Шаблон письма в ФНС при возникновении спорных вопросов

ФНС России № [инспекция]
от ООО «Управдом-Сервис»‚ ИНН 7701234567
Адрес: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Лесная‚ д․ 10

Тема: Запрос разъяснения по применению НДС при УСН с 

Вопрос: В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом
оказываем собственникам услугу «содержание и ремонт общего имущества»
собственными силами․ Указанная услуга подпадает под НДС с 2026 года‚
но в Письме Минфина № 03-07-11/61108 не раскрыт порядок выставления
счетов-фактур при едином платеже на ЖКУ․ Просим разъяснить:
Достаточно ли одной строки «Содержание и ремонт» в счёте-фактуре?
Какой код ОКВЭД/ОКПД2 указывать в счёте-фактуре?

Приложения:
— копия договора управления;
— образец квитанции․

С уважением‚
Главный бухгалтер ООО «Управдом-Сервис»
Иванова М․А․

2026 год стал «переломным» для управляющих компаний на УСН: НДС больше не «чужой»‚ если вы реально обслуживаете дом․ Главное — разделять потоки денег‚ вести прозрачный учёт и своевременно консультироваться с профильными ведомствами․ При малейших сомнениях не стесняйтесь обращаться в ФНС‚ Минстрой и ГИС ЖКХ, контакты выше․ Помните: своевременная консультация дешевле штрафа․