Актуально на 24 марта 2026 г.
Оглавление
- Что считается налоговой базой УК
- Доходы: что включаем, чего не касаемся
- Расходы: какие можно учесть
- Особенности при УСН «Доходы» и «Доходы минус расходы»
- ОСНО: НДС и налог на прибыль
- Отличие УК от ТСЖ/ЖСК
- Отчетность: календарь 2026
- Контакты инспекций и служб поддержки
Что считается налоговой базой управляющей компании
Налоговая база УК — это сумма доходов, уменьшенная на документально обоснованные расходы, необходимые для оказания управленческих, эксплуатационных и коммунальных услуг жителям.
- Доходы: вознаграждение (управленческий фактический процент), арендные платежи от рекламных конструкций, проценты на остатки по счетам, штрафы должников и пр.
- Не считаются доходами: тарифные платежи жителей за коммунальные ресурсы, которые УК перечисляет третьим лицам (тепло-, водо-, энергоснабжающим организациям).
Доходы: что включаем, чего не касаемся
| Доход | Включаем в базу УК? | Комментарий |
|---|---|---|
| Управленческое вознаграждение | Да | Обычно 3–7 % от фонда капремонта / содержания |
| Оплата коммунальных услуг от жителей | Нет | Перечисляется ресурсникам «в транзите» |
| Плата за парковку на придомовой территории | Да | Поступает на расчётный счёт УК |
| Штрафы за просрочку платежей | Да | Отражаются внереализационными доходами |
| Рекламная аренда на фасаде | Да | Включается полностью, если не передана субарендой |
Расходы: какие можно учесть
По общему правилу расходы признаются, если они экономически оправданы и подтверждены первичными документами.
- Прямые расходы
- Заработная плата дворников, уборщиков, диспетчеров, специалистов по ЖКХ;
- Страховые взносы с ФОТ;
- Аренда спецтехники (мусоровозы, автовышки);
- Закупка расходных материалов (лампы, моющие средства, мешки для мусора).
- Общехозяйственные расходы
- Аренда офиса;
- Бухгалтерские и юридические услуги;
- Оплата программного обеспечения (ГИС ЖКХ, 1С, CRM);
- Коммунальные услуги офиса.
- Нераспределяемые расходы
- Банковское обслуживание;
- Курсы повышения квалификации сотрудников;
- Налоговые санкции (не принимаются к вычету!).
Особенности при УСН «Доходы» и «Доходы минус расходы»
УСН 6 % «Доходы»
- Налоговая база = все денежные поступления без учета расходов.
- Позволяет уменьшать налог на страховые взносы до 50 %.
- Коммунальные платежи, принятые «в транзите», не учитываются, если они отражены на особом счете 76.КР.
УСН 15 % «Доходы минус расходы»
- Налоговая база = доходы – расходы из закрытого перечня ст. 346.16 НК РФ.
- Важно разделять счета: тарифные средства жителей должны не задерживаться на расчётном счёте УК более 3 рабочих дней, иначе ФНС может квалифицировать как доход.
- Если финансовый результат отрицательный — минимальный налог 1 % от выручки.
ОСНО: НДС и налог на прибыль
При общей системе налоговая база формируется по правилам глав 21 и 25 НК РФ.
- НДС: тарифные платежи жителей не подлежат НДС, если УК выступает в роли агента (договор поручения или агентский договор). Признак агентской схемы — обособленный лицевой счет «Расчёты с ресурсоснабжающими».
- Налог на прибыль: база = управленческое вознаграждение + доходы от рекламы – расходы. Применяется кассовый метод для расчета, если УК использует упрощёнку.
Отличие УК от ТСЖ/ЖСК
| Показатель | УК | ТСЖ/ЖСК |
|---|---|---|
| Цель деятельности | Извлечение прибыли | Удовлетворение потребностей членов |
| Налогообложение доходов членов | Все подлежат НДФЛ и взносам | Членские взносы не облагаются НДФЛ |
| Налоговая база | Вознаграждение + прочие доходы | Доходы от доп. услуг (стирка, парковка) |
Отчетность: календарь 2026
Для УК на УСН и ОСНО:
- До 25 апреля — декларация УСН за 2025 г.
- До 30 апреля — 2-НДФЛ и сведения по взносам за 2025 г.
- До 31 марта — бухгалтерская отчётность (ОСНО).
- До 25-го числа месяца, следующего за кварталом,, авансовые платежи УСН.
Контакты организаций и служб поддержки
- Федеральная налоговая служба
Единая справочная: ###-###-####
Сайт: www.nalog.gov.ru - Горячая линия Минстроя РФ по вопросам ЖКХ
Тел.: ###-###-#### - Онлайн-сервис «Дома.Ай»
Техподдержка: support@doma.ai
Тел.: +7 (495) -20-11-22 - Консультационный центр «Бюджник»
Тел.: ###-###-####
Email: help@budgetnik.ru