С 01 января 2026 г․ вступают в силу обновлённые правила налогообложения при закрытии (ликвидации) Жилищных строительных кооперативов (ЖСК)․ В статье разберёмся, какие налоги, отчётность и штрафы ждут кооператив, его пайщиков и дольщиков, а также куда обращаться за разъяснениями․
Что такое ЖСК и когда возникает налоговое событие
ЖСК — это некоммерческое объединение граждан, строящих жильё для себя․ При ликвидации кооператива у пайщиков возникает доход в натуральной форме (передача квартир в собственность), который подлежит налогообложению․ Событие считается произошедшим:
- в день внесения записи о прекращении деятельности ЖСК в ЕГРЮЛ;
- в день подписания акта приёма-передачи квартиры пайщику (если ЖСК преобразован в ТСЖ/ЖК)․
Кто и какие налоги платит
Налог на прибыль (при усн и общем режиме)
Если ЖСК применял упрощёнку (УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы»), то:
- нераспределённая прибыль облагается 6 % или 15 % соответственно;
- при переходе на ОСНО — ставка 20 %․
НДФЛ с пайщиков (13 % и 15 %)
Каждый пайщик получает имущественный вычет:
- 2 000 000 ₽ на покупку жилья;
- 3 000 000 ₽ на ипотечные проценты․
Если рыночная стоимость передаваемой квартиры превышает фактически уплаченный пай, разница облагается НДФЛ по ставке:
- 13 % — до 2,4 млн ₽;
- 15 % — свыше 2,4 млн ₽․
Налог на имущество и землю
До внесения записи в ЕГРЮЛ:
- ЖСК платит налог на имущество (2,2 % от кадастровой стоимости) и земельный налог (0,3 % — 1,5 %);
- после перераспределения имущества на пайщиков обязанность переходит к ним․
НДС при реализации «лишних» квартир
Если ЖСК продаёт квартиры третьим лицам (не пайщикам), применяется ставка 20 % НДС․ Но если продажа идёт по договору долевого участия, возможен 0 % по ст․ 149 НК РФ․
Отчётность и сроки
- До 25 числа месяца, следующего за кварталом, подаётся декларация по НДС (ф․ 1151001)․
- До 28 марта 2027 г․, декларация по налогу на прибыль (ф․ 1151006)․
- До 1 апреля 2027 г․ — сведения о доходах физлиц (форма 2-НДФЛ)․
- В течение 10 дней после ликвидации в ИФНС подаётся ликвидационный расчёт (ф․ 1151016)․
Распространённые ошибки и штрафы
| Ошибка | Размер штрафа |
|---|---|
| Не подали 2-НДФЛ на пайщиков | 200 ₽ за каждый документ |
| Неверно рассчитали рыночную стоимость квартир | 20 % от неуплаченного налога |
| Опоздали с ликвидационным расчётом | 1 000 ₽ |
Контакты для обращений
ФНС России
- Единый федеральный справочный центр: ###-###-#### (звонок бесплатный)
- Онлайн-консультация: service․nalog․ru/chat
- Личный кабинет налогоплательщика: lkfl․nalog․ru
Региональные инспекции (пример Москва)
- ИФНС № 46: +7 -95 400-90-02, г․ Москва, м․ Нагатинская, Варшавское ш․, 30
- ИФНС № 48 (для ЖСК ЮЗАО): +7 -95 913-00-05, ул․ Подольских курсантов, 3А
Бесплатные юридические консультации
- Ассоциация «ЖКХ Контроль»: ###-###-####, jkhconrol․ru
- Газпромбанк-Консалтинг: +7 -95 913-74-74 (по будням 9:00–18:00)
Минстрой России
- Горячая линия: ###-###-####
- Электронная приёмная: minstroyrf․ru/contact
Алгоритм действий при ликвидации ЖСК
- Уведомите ИФНС о начале процедуры ликвидации (форма 15001)․
- Проведите инвентаризацию имущества, рассчитайте рыночную стоимость квартир․
- Определите налоги к уплате и подготовьте декларации․
- Удержите НДФЛ у пайщиков и перечислите в бюджет․
- Отправьте ликвидационный расчёт и закройте счета․
Ликвидация ЖСК, сложный процесс, в котором необходимо учесть сразу несколько налогов: НДФЛ пайщиков, прибыль, имущественные и земельные налоги, а также возможные операции с НДС․ Своевременное обращение в ИФНС и квалифицированных консультантов позволит избежать штрафов и сохранить имущественные права пайщиков․