С 1 января 2026 года правила налогообложения управляющих компаний (УК) и ТСЖ, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), кардинально меняются.
Теперь большинство организаций ЖКХ обязаны исчислять и уплачивать НДС, а выбор льгот и механизмов тарифного регулирования требует ювелирной точности. Ниже — систематизированная памятка: кто, когда и как должен платить налоги, чтобы избежать штрафов и конфликтов с жильцами.
Кого коснулись изменения
- Все УК, ТСЖ, жилищно-строительные и специализированные потребительские кооперативы на УСН, чей годовой оборот ≥ 10 млн руб.
- Налогоплательщики с оборотом < 10 млн руб. по-прежнему освобождены от НДС.
- Если Вы только планируете перейти на УСН, учтите: с 2026 г. налоговая нагрузка вырастет даже у небольших компаний.
Основные налоги управляющей компании по ЖКХ
2.1 НДС (с )
Ставка: 20 % (основная), 10 % и 0 % — для отдельных операций.
- Обязанности плательщика: выставление счетов-фактур, ведение книги продаж/покупок, ежеквартальная декларация.
- Льготы: возможность освобождения по ст.149 НК РФ (подробнее в разделе 3).
- Включать ли НДС в квитанции без ОСС?
Судебная практика разнится:- «За»: Арбитраж Сахалинской обл. (дело № А59-1015/2025) — НДС — косвенный налог, включён в цену услуги.
- «Против»: Постановления АС Центрального округа от № А83-16225/2021 и 8 ААС от № А75-5641/2024 — без решения ОСС повышение платы незаконно.
Рекомендация: проводите общее собрание собственников и фиксируйте решение протоколом.
2.2 УСН (упрощёнка)
Объект налогообложения:
- «Доходы» — 6 %;
- «Доходы минус расходы» — 15 % (или пониженная районная ставка).
Налоговый календарь: авансовые платежи до 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом; годовая декларация — до 31 марта следующего года.
2.3 Налог на имущество организаций
Если на балансе числятся офисы, склады, гаражи, облагается по кадастровой или балансовой стоимости (ставки региональные, до 2,2 %).
2.4 Транспортный и земельный налоги
Рассчитываются по данным ЕГРН и ПТС, оплачиваются ежегодно по уведомлению налоговой.
2.5 Страховые взносы
На зарплату сотрудников: 30 % (ПФР, ФСС, ФФОМС).
На доходы ИП-руководителя: фиксированные взносы + 1 % с превышения 300 000 руб.
Разбираемся с льготой по НДС: статья 149 НК РФ
Управляющие компании и кооперативы могут воспользоваться освобождением от НДС по следующим операциям:
| Подпункт ст.149 НК РФ | Вид услуги | Ключевые условия льготы |
|---|---|---|
| п. 3 (29) | Реализация коммунальных услуг (отопление, ГВС, ХВС, электро-, газо-) | Закупка ресурсов у ресурсоснабжающих организаций |
| п. 3 (29.1) | Услуги по обращению с твёрдыми коммунальными отходами | Контракт только с региональным оператором |
| п. 3 (30) | Работы/услуги по содержанию и ремонту общего имущества | Закупка у непосредственных исполнителей, а не «своими силами» |
| п. 3 (30) | Функции технического заказчика по капремонту | Выполняются специализированными некоммерческими организациями в рамках ЖК РФ |
⚠️ Важно! На управление МКД (административно-управленческие услуги) льгота не распространяется. Если работы выполняются своими силами, льгота утрачивается, и НДС нужно начислить на полную стоимость.
Алгоритм действий для безопасного перехода на НДС
- Анализируем оборот 2025 года. Если ≥ 10 млн руб., регистрируемся плательщиком НДС до 31 января 2026 года.
- Тарифное совещание. Подготовьте калькуляцию с учётом НДС, проведите общее собрание собственников, утвердите новый размер платы протоколом.
- Настройка учёта. Внедрите раздельный учёт операций с льготной и не льготной деятельностью, настройте раздельные субсчета в 1С.
- Документооборот. Заключайте договоры с ресурсоснабжающими организациями напрямую, чтобы сохранить право на льготу.
- Мониторинг судов. Отслеживайте прецеденты в вашем арбитражном округе: если практика «за» без ОСС устойчивая, можно рисковать, но лучше застраховаться протоколом.
Пример расчёта платы жильцов с учётом НДС (упрощённый)
До 2026 г.:
- Плата за содержание жилья — 30 руб./м²
- Коммунальные услуги (отопление, вода) — 80 руб./м²
С 2026 г. (при переходе на НДС):
- Работы/услуги по содержанию жилья (не льготируемые) — 30 руб. × 1,20 = 36 руб./м²
- Коммунальные услуги (льготируемые) — 80 руб./м² (без НДС)
Разницу в 6 руб./м² необходимо утвердить ОСС.
Ответственность за ошибки
- Неуплата НДС — 20 % штраф (крупный размер — до 40 %).
- Включение налога без ОСС — жильцы могут потребовать перерасчёт через суд (ст. 156 ЖК РФ).
- Несоблюдение условий льготы, доначисление НДС + пени за весь период.
Контакты для консультаций и сопровождения
Государственные и отраслевые ресурсы
- Федеральная налоговая служба России
Телефон: 8 800 222 22 22
Сайт: www.nalog.gov.ru - Минстрой России
Телефон: +7 (495) 646-16-16
Сайт: minstroy.gov.ru
Коммерческие консультанты и разработчики ПО
ООО «СТЕК-ИТ» (программы для ЖКХ, налоговый и бухгалтерский учёт)
- Адрес: 150000, Ярославль, ул. Малая Химическая, 7А
- Тел.: 7 (4852) 23-00-03, 7 (4852) 59-45-00
- Сайт: stack-it.ru
- Email: info@stack-it.ru
Аудиторско-консалтинговая группа «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (налоговый консалтинг, льготы по НДС)
- Адрес: 127015, Москва, ул. Вятская, д. 70
- Тел.: заявка онлайн на сайте
- Сайт: delprof.ru
- Контактная форма: delprof.ru/contact
Консультационная линия «Контур-Экстерн» (электронная отчётность, НДС на УСН)
- Сайт: www.kontur-extern.ru
- Тел.: 8 800 500-55-50
- Email: support@kontur-extern.ru
Очень важно: перед внесением любых изменений в тарифы проведите экспресс-диагностику у специалиста или воспользуйтесь онлайн-калькулятором НДС для ЖКХ на сайтах вышеуказанных компаний;