Наемный управляющий ТСЖ — это профессиональный руководитель, принимаемый правлением товарищества собственников жилья на условиях трудового договора для ежедневной и оперативной управленческой деятельности в многоквартирном доме. Он не является членом правления, а действует от имени ТСЖ на основании доверенности или должностной инструкции.
Краткая справка
- Кто нанимает: правление ТСЖ или общее собрание собственников.
- Как оформляется: трудовой договор + доверенность на право подписи.
- Контроль: председатель ТСЖ и ревизионная комиссия.
Чем управляющий отличается от председателя ТСЖ
| Параметр | Председатель ТСЖ | Наемный управляющий |
|---|---|---|
| Статус | Избирается общим собранием | Нанимается по трудовому договору |
| Оплата | Вознаграждение по решению собрания | Фиксированная зарплата + премии |
| Время работы | Часто совмещает с основной работой | Полный рабочий день (5/2, 6/1 и т.д.) |
| Отчетность | Перед общим собранием | Перед правлением и председателем |
| Ответственность | Материальная и уголовная (ст. 165 УК РФ) | Только материальная по трудовому договору |
Основные обязанности наемного управляющего
В должностной инструкции прописывают:
- Эксплуатация здания:
- ежедневный обход общего имущества;
- контроль за работой инженерных систем (отопление, водоснабжение, электрика);
- организация аварийно-диспетчерской службы 24/7.
- Финансово-хозяйственная деятельность:
- составление и исполнение сметы ТСЖ;
- сбор платежей с собственников и взаимодействие с банком;
- контрактация подрядчиков и поставщиков.
- Кадровое обеспечение:
- наём, обучение и увольнение обслуживающего персонала (уборщики, электрики, сантехники);
- составление графиков дежурств и отпусков;
- проведение инструктажей по охране труда.
- Юридическое представительство:
- подписание договоров поставки и подряда от имени ТСЖ;
- ведение претензионной и судебной работы;
- информирование собственников о решениях правления.
- Взаимодействие с жильцами:
- ежедневный приём граждан по личным вопросам;
- ведение журнала учёта заявок и контроль сроков выполнения;
- организация общих собраний и собраний в формате «двор-клуб».
Должностная инструкция: что обязательно включить
Образец должен содержать:
- Раздел 1. Общие положения (назначение, подчинённость, режим труда).
- Раздел 2. Функции (перечислены выше).
- Раздел 3. Права:
- требовать от собственников своевременной оплаты;
- подписывать документы в пределах доверенности;
- вносить предложения на общие собрания.
- Раздел 4. Ответственность:
- материальная за утрату документации и денежных средств;
- дисциплинарная за нарушение трудового распорядка;
- гражданско-правовая при причинении ущерба ТСЖ.
- Раздел 5. Условия оплаты: оклад + премии + соцпакет.
Трудовой договор: ключевые пункты
Рекомендуется включать:
- Раздел 1. Стороны.
Работодатель: правление ТСЖ (ИНН, ОГРН, юр. адрес).
Работник: ФИО, паспортные данные. - Раздел 2. Место работы.
Адрес многоквартирного дома, офис управления. - Раздел 3. Функциональные обязанности.
Ссылаемся на утверждённую инструкцию. - Раздел 4. Режим труда и отдыха.
5-дневка с 09:00 до 18:00, перерыв 12:00-13:00, дежурства по графику. - Раздел 5. Оплата.
Оклад 70 000 руб., премия до 30 % по KPI. - Раздел 6. Доверенность.
Номер и дата доверенности на право подписи до 1 года. - Раздел 7. Ответственность сторон.
Утрата документов – штраф 25 % оклада, ущерб – компенсация в полном объёме.
Мера ответственности управляющего
- Дисциплинарная — замечание, выговор, увольнение (ст. 192 ТК РФ).
- Материальная — до среднего месячного заработка (ст. 248 ТК РФ).
- Полная — при прямом умысле или хищении (ст. 243 ТК РФ).
- Административная — штрафы за нарушение правил эксплуатации (КоАП РФ).
Доверенность: зачем нужна и как оформить
Правление выдаёт доверенность по форме М-2 (утв. Приказом Минфина № 147н):
- указывается полное наименование ТСЖ;
- прописываются полномочия (подписание договоров, получение денег, представление в суде);
- срок действия не более 1 года;
- заверяется подписью председателя и печатью ТСЖ.
Кто может стать наемным управляющим
- Образование: высшее (жилищно-коммунальное хозяйство, экономика, юриспруденция) или среднее профессиональное + стаж от 3 лет.
- Опыт работы: не менее 3 лет в управлении многоквартирными домами.
- Квалификация: наличие удостоверения по охране труда и аттестации Ростехнадзора (для котельных).
- Личные качества: ответственность, стрессоустойчивость, навыки делового общения.
Пример зарплаты в регионах на
| Регион | Медианная зарплата, руб. | Диапазон, руб. |
|---|---|---|
| Москва | 120 000 | 90 000 – 180 000 |
| Санкт-Петербург | 100 000 | 80 000 – 150 000 |
| Екатеринбург | 80 000 | 60 000 – 110 000 |
| Новосибирск | 75 000 | 55 000 – 100 000 |
| Краснодар | 70 000 | 50 000 – 90 000 |
Контакты для обращений и скачивания документов
- Шаблон трудового договора и должностной инструкции:
Скачать DOCX / PDF - Консультация юриста по ТСЖ:
Телефон: +7 (495) -23-45-67
E-mail: consult@jurist.ru - Минстрой РФ:
Сайт: minstroy.gov.ru
Горячая линия: ###-###-####
Наемный управляющий ТСЖ — ключевой элемент эффективного управления многоквартирным домом. При грамотном оформлении трудового договора, должностной инструкции и доверенности он обеспечивает бесперебойную работу инженерных систем, финансовую прозрачность и комфорт жильцов, защищая при этом интересы собственников и самого товарищества.