Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, но отсутствие «коммерческого» статуса не означает отсутствие доходов. Деньги ТСЖ нужны для бесперебойной эксплуатации дома, капитального ремонта и развития инфраструктуры. Ниже — подробный разбор разрешённых и запрещённых источников дохода, актуальный на 24 марта 2026 года.

Основная классификация поступлений

Все деньги ТСЖ условно делят на три корзины:

• Целевые поступления, не доход и налогом не облагаются;
• Агентские/коммунальные платежи — проходят транзитом, доходом не считаются;
• Доходы от предпринимательской деятельности — формируют налогооблагаемую базу.

Что не считается доходом ТСЖ и не облагается налогами

Целевые взносы собственников

• Взносы на содержание общего имущества (статья 145 ЖК РФ);
• Взносы на капитальный ремонт (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ);
• Пени и неустойки, взысканные в счёт долгов по целевым взносам, доходом не признаются (Письмо Минфина № 03-03-06/1/67430 от ).

Коммунальные платежи в агентской схеме

Если ТСЖ действует как посредник между РСО (ресурсоснабжающей организацией) и жильцами, то деньги, прошедшие транзитом, не попадают в базу по налогу на прибыль или УСН.

Субсидии и гранты

• Субсидии из бюджета на эксплуатацию общего имущества, текущий или капитальный ремонт;
• Гранты на энергоэффективные мероприятия по госпрограмме «ЖКХ и среда проживания».

Возмещённые затраты

Компенсация от предыдущей управляющей компании за восстановление технической документации не является доходом (Постановление АС УО № Ф09-6072/23 от ).

Допустимые источники дохода ТСЖ

Комиссионное (агентское) вознаграждение

Если ТСЖ заключает агентский договор с РСО, то разница между тарифом РСО и той суммой, которую ТСЖ взыскивает с жильцов, может быть зафиксирована как комиссия (доход). Пример:

Тариф РСО за холодную воду — 45 ₽/м³.
ТСЖ выставляет жильцам 48 ₽/м³.
3 ₽/м³ и есть вознаграждение, подлежащее налогообложению.

Услуги собственной инфраструктуры

• Аренда крытых парковок, гаражей, кладовок;
• Сдача в аренду крыши под рекламные щиты или антенны операторов;
• Аренда подвальных помещений под мастерские или офисы;
• Размещение банкоматов, зарядок для электромобилей;
• Организация платной стоянки для грузового транспорта.

Платные дополнительные услуги

1. Услуги консьержа/охраны — сверх тарифа, по договору с жильцом;
2. Обслуживание «умного дома» — абонентская плата за интернет в подъездах, видеонаблюдение;
3. Эвакуация и хранение самовольно припаркованных авто — по договору со спецстоянкой;
4. Дополнительные сантехнические работы в квартирах — по заявкам жильцов;
5. Клининг общих площадей сверх нормы — после ремонта, праздников.

Доходы от размещения рекламы

Это один из самых «вкусных» источников:

• Баннеры на фасаде;
• LED-экраны на цокольном этаже;
• Рекламные стенды в лифтах и на лестничных клетках.

Важно: договор аренды должен быть заключён с ТСЖ, а не с УК, иначе деньги пойдут мимо бюджета товарищества;

Проценты на остаток средств на счетах

Если ТСЖ размещает временно свободные средства на депозите, проценты по нему считаются доходом и облагаются по ставке УСН 15 % или по налогу на прибыль 20 %.

Доходы от продажи активов

• Продажа ненужного оборудования (например, устаревшей насосной станции);
• Продажа металлолома после капремонта кровли;
• Продажа имущества бывшей УК, переданного по акту приёма-передачи.

Услуги для соседних домов

Расширенная модель: ТСЖ берёт в аренду соседний дом, обслуживает его и получает вознаграждение. Для этого необходимо внести изменения в устав (решение общего собрания).

Налоговые режимы для ТСЖ

Составление сметы доходов и расходов на год: практический чек-лист

1. Выделить обязательные целевые поступления (содержание, капремонт).
2. Зафиксировать транзитные коммунальные платежи без включения в доход.
3. Определить потенциальные коммерческие статьи: аренда, реклама, допуслуги.
4. Рассчитать плановую доходность от каждой статьи (ручная таблица Excel/Гис ЖКХ).
5. Заложить резерв 5 % на непредвиденные доходы (например, продажа лома).
6. Утвердить смету на общем собрании собственников (протокол + подписи).

Частые ошибки ТСЖ

• Ошибка 1. Считать целевые взносы доходом и платить с них 6 % УСН. Штраф — 20 % от неуплаченного налога.
• Ошибка 2. Заключать договор аренды крыши с оператором напрямую, минуя ТСЖ. Деньги не поступают в бюджет товарищества.
• Ошибка 3. Не разделять счета целевых средств и доходов от предпринимательской деятельности. Это влечёт бухгалтерский коллапс.
• Ошибка 4. Игнорировать кассовый метод при УСН. Доход признаётся в момент поступления денег, а не акта.

Контакты для профессиональных консультаций

Краткий вывод

ТСЖ может и должен зарабатывать, но только в тех сферах, которые не противоречат основной цели — содержанию и развитию дома. Правильное разделение поступлений, чёткая смета и профессиональный бухгалтер — три кита финансовой стабильности товарищества.