Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация‚ но «некоммерческая» не означает «без прибыли». Правильно организованное ТСЖ должно не только покрывать расходы‚ но и формировать резервы на капремонт‚ модернизацию и непредвиденные случаи.
Ниже — структурированный каталог всех законных доходов ТСЖ по состоянию на март 2025 года с пояснениями‚ как каждый источник учитывается в бухгалтерии и какие нюансы важно помнить правлению.

Содержание

1. Обязательные взносы собственников
2. Коммунальные платежи: «транзит» или доход?
3. Доход от собственного имущества
4. Коммерческая деятельность ТСЖ
5. Внереализационные и «неожиданные» поступления
6. Как всё правильно отразить в учёте (УСН и ОСНО)
7. Контакты для консультаций и проверки данных

Обязательные взносы собственников

Взнос на содержание и текущий ремонт

• Суть: ежемесячный платёж‚ который покрывает:
  • уборку и освещение мест общего пользования;
  • обслуживание лифтов‚ домофонов‚ вентиляции;
  • зарплату персонала (дворник‚ уборщица‚ электрик‚ инженер);
  • страхование гражданской ответственности ТСЖ.
• Как формируется тариф: утверждается общим собранием исходя из сметы доходов и расходов‚ размер не регулируется государством.
• Налоги: при УСН не включается в налоговую базу‚ так как является целевым поступлением на уставную деятельность (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Взнос на капитальный ремонт

• Вариант 1: деньги идут на региональный оператор (Фонд капремонта)‚ ТСЖ лишь собирает платежи.
• Вариант 2: ТСЖ само накапливает средства на спецсчёте — тогда проценты по вкладу и инвестиционный доход становятся собственным доходом ТСЖ и подлежат налогообложению.

Коммунальные платежи: «транзит» или доход?

В 2025 году действует Федеральный закон № 176-ФЗ и разъяснения ФНС:

• Если ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО)‚ и не начисляет свою комиссию‚ то вся сумма проходит «транзитом» и не признаётся доходом.
• Если ТСЖ включает надбавку (например‚ 2 % за расчёты)‚ то эта надбавка становится доходом от оказания услуг и облагается по УСН или ОСНО.

Доход от собственного имущества

Сдача в аренду подвалов‚ чердаков‚ техэтажей

• Оформляется договором аренды; при УСН доход отражается по кассовому методу (поступил — признал).
• Доход не подлежит ОСМС-взносам (при УСН 6 %).

Рекламные конструкции на фасаде и крыше

• Доход — арендная плата от рекламодателя или разовые платежи.
• Необходимо согласие общего собрания на размещение рекламы (протокол).

Парковка/стоянка

• ТСЖ может:
  • само управлять парковкой;
  • передать управление ООО/ИП по договору комиссии и получать %.
• Важно: земельный участок под парковкой должен быть в собственности ТСЖ или закреплён за ним на правах аренды.

Коммерческая деятельность ТСЖ

(разрешена в пределах уставных целей и решения общего собрания)

• Услуги электрика‚ сантехника — оформляются договором подряда‚ оплата идёт «в кассу» ТСЖ.
• Продажа товаров собственникам: лампочки‚ картриджи‚ фильтры — признаются розничной торговлей.
• Доход от процентов по депозитам — отражается в бухгалтерии как внереализационный доход.
• Гранты и субсидии (например‚ на установку ОДПУ) — не облагаются НДС и прибылью‚ если использованы по целевому назначению.

Внереализационные и «неожиданные» поступления

1. Пожертвования от собственников и третьих лиц: при соблюдении п. 2 ст. 251 НК РФ не облагаются‚ если направлены на уставную деятельность.
2. Штрафы и неустойки с подрядчиков — учитываются внереализационным доходом.
3. Возврат переплаты по ЖКУ от поставщиков — уменьшает расходы‚ но не является доходом.
4. Компенсация вреда (например‚ залитие квартиры сверху) поступает в пользу пострадавшего‚ но если ТСЖ выступает посредником‚ комиссия от страховой может быть доходом.

Как всё правильно отразить в учёте (УСН и ОСНО)

Упрощённая система налогообложения (УСН 6 %)

Общая система (ОСНО)

• Используем счета 20‚ 26‚ 90‚ 91.
• НДС: входной (от поставщиков ЖКУ) принимается к вычету при наличии счёт-фактуры; выходной начисляется только на коммерческую деятельность.

Контакты для уточнений и проверки

• ФНС России, официальные разъяснения по налогообложению ТСЖ
  Тел.: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
  Сайт: nalog.gov.ru
• ГИИС «ЖКХ» — проверка начислений собственникам и поставщикам
  Личный кабинет: dom.gosuslugi.ru
• Минстрой РФ — разъяснения по капремонту и тарифам
  Горячая линия: ###-###-####
• Онлайн-консультация по бухгалтерии ТСЖ
  «Главная книга», glavkniga.ru/consult
  «БухСофт», buhsoft.ru
• Региональные ресурсы (пример Москвы):
  Мосжилинспекция: ###-###-####
  Официальный сайт: mos.ru/dgi

Важно: перед внедрением нового источника дохода (аренда крыши‚ парковка‚ грант) утвердите изменения в уставе и смете на общем собрании — это защитит правление от претензий ФНС и собственников.

Последняя редакция: 24 марта 2025 года. При копировании материала активная гиперссылка на источник обязательна.