Одним из самых частых вопросов, встающих перед собственниками квартир в многоквартирных домах, является объединение усилий и ресурсов для более эффективного управления. В частности, многих интересует, можно ли создать одно ТСЖ (товарищество собственников жилья) для двух домов. В статье разберёмся, что говорит закон, какие существуют нюансы и какие шаги необходимо предпринять, чтобы реализовать такое объединение.
Что такое ТСЖ и как оно создаётся?
ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом.
Создание ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ (гл. 13) и Федеральным законом № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в части учредительных документов). Основные принципы:
- ТСЖ создаётся для одного многоквартирного дома.
- Каждый собственник становится членом ТСЖ автоматически, если проголосовал за создание.
- Управление осуществляется общим собранием членов ТСЖ и правлением.
Можно ли формально объединить два дома в одно ТСЖ?
Позиция законодательства
Жилищный кодекс РФ прямо не запрещает создание одного ТСЖ на несколько домов, но и не предусматривает такого варианта как типовой. В пункте 2 статьи 135 ЖК РФ указано:
«Товарищество собственников жилья создаётся собственниками помещений в многоквартирном доме».
Таким образом, норма сформулирована в единственном числе, что трактуется чиновникми и судами как один дом = одно ТСЖ.
Когда допускается объединение?
На практике возможны два варианта:
- Дома образуют единый инвентарный объект: например, два корпуса, записанные в ЕГРН как одна «многоквартирная недвижимость» (редко, но встречается в старых ЖК).
- У домов общая инфраструктура (один участок земли, общая котельная, крытый переход и т.п.), но технически это два разных дома. В этом случае можно:
- создать два отдельных ТСЖ, а затем заключить между ними «Соглашение о совместной деятельности»;
- учредить одно ТСЖ и в уставе прописать, что оно объединяет два дома, если оба дома стоят на одном земельном участке и этот участок оформлен в общую долевую собственность членов ТСЖ.
Пошаговая инструкция по объединению двух домов в одно ТСЖ
Шаг 1. Проверка технической возможности
Уточните:
- Стоят ли дома на одном земельном участке.
- Есть ли в ЕГРН пометки о «едином инвентарном объекте» (кадастровый инженер поможет).
Шаг 2. Подготовка общего собрания собственников
Необходимо:
- Провести два общих собрания (по каждому дому) и на каждом принять решение:
- о создании ТСЖ;
- о вхождении в общее ТСЖ с объединённым уставом.
- Собрать не менее 2/3 голосов от общей площади помещений в обоих домах.
Шаг 3. Утверждение устава и государственная регистрация
В уставе обязательно укажите:
- точные кадастровые номера обоих домов;
- распределение долей на общий земельный участок;
- порядок голосования (чтобы у домов оставались собственные квоты).
Подача документов в регистрирующий орган (МФЦ или ФНС) обычно занимает 5 рабочих дней.
Риски и практические рекомендации
| Риск | Способ минимизации |
|---|---|
| Отказ регистрирующего органа | Заранее получить письменную консультацию ФНС, прикрепить справку из ЕГРН об участке. |
| Разные интересы жильцов | Разделить бюджет ТСЖ на два подфонда (по домам) и закрепить это в уставе. |
| «Поддельные» протоколы собраний | Использовать портал «Госуслуги» или электронное голосование с квалифицированной подписью. |
Альтернативные формы объединения
Если создание одного ТСЖ невозможно, можно рассмотреть:
- Кооператив управляющих компаний — две УК, управляющие каждым домом, заключают договор о совместной эксплуатации инфраструктуры.
- Жилищный кооператив (ЖК) — более гибкая форма, допускающая объединение нескольких домов.
- Непосредственное управление совместным советом домов без создания юрлица (требует регистрации договорённости в УК).
Контакты для консультаций и помощи
- ФНС России — ###-###-#### (горячая линия по вопросам регистрации юрлиц).
- Госжилинспекция вашего региона, check-in at gis.gosuslugi.ru → выбрать регион → раздел «Контакты».
- Региональный Минстрой — обычно публикует телефоны и адреса приёмных на официальном сайте.
- Юридическая служба помощи собственникам — «ЖКХ Контроль», e-mail: help@jkhkontrol.ru, тел. +7 (495) -23-45-67.
- Кадастровые инженеры — найти ближайшего можно на портале rosreestr.gov.ru → раздел «Федеральный кадастровый инженер».
Создать одно ТСЖ на два дома можно только при соблюдении ряда условий, главное из которых, единый земельный участок и двухтретье большинство голосов собственников. Во всех остальных случаях проще использовать альтернативные формы сотрудничества. Перед началом процедуры рекомендуется получить письменное разъяснение от ФНС и кадастрового инженера, чтобы избежать отказа в регистрации и судебных споров в будущем.