В 2026 году тема освобождения от НДФЛ при продаже квартиры‚ полученной по программе реновации‚ остаётся одной из самых популярных у москвичей и жителей других регионов‚ где действует программа переселения из ветхого и аварийного жилья. Ниже мы разберёмся‚ в каких случаях действительно можно продать квартиру по реновации без уплаты налога‚ а в каких придётся заплатить 13 % от дохода от продажи.
Кратко о главном
- Минимальный срок владения‚ после которого продажа освобождается от НДФЛ‚ для квартиры по реновации, 3 года (а не 5 лет‚ как для большинства других объектов).
- Срок отсчитывается с даты оформления права собственности на новую квартиру‚ а не с момента владения «старой» квартирой.
- Важно сохранять все документы: договор переселения‚ выписку из ЕГРН‚ акт приёма-передачи и чеки на расходы (если планируете применить вычет «доход минус расходы»).
Подробная инструкция: когда налог не платится
Срок владения 3 года и более
Согласно пп. 3 п. 3 статьи 217.1 НК РФ‚ если вы получили квартиру по реновации и владеете ею 3 года и более‚ вы полностью освобождены от уплаты НДФЛ при её продаже. Это правило действует и для квартир‚ полученных по программе реновации в Москве‚ Московской области и других регионах.
Уменьшение налогооблагаемой базы
Если срок владения меньше 3 лет‚ вы можете:
- Воспользоваться имущественным вычетом — 1 000 000 рублей (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Пример: продали квартиру за 7 000 000 руб.‚ вычет 1 000 000 руб.‚ налог = 13 % × (7 000 000 – 1 000 000) = 780 000 руб. - Применить вычет «доход минус расходы» (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример: продали за 7 000 000 руб.‚ но документально подтвердили расходы (доплата за метраж‚ ремонт‚ оформление ипотеки и пр.) на 2 500 000 руб. Тогда налогооблагаемая база = 7 000 000 – 2 500 000 = 4 500 000 руб.‚ налог = 13 % × 4 500 000 = 585 000 руб.
Как отсчитывается срок владения
Основная путаница возникает из-за того‚ с какого момента считать 3 года. Важно помнить:
- Если вы получили по акту приёма-передачи квартиру в 2023 году и зарегистрировали право собственности 15 марта 2023 года‚ то срок «закроется» 15 марта 2026 года.
- Если же право собственности оформлено только в 2024 году‚ отсчёт ведётся с даты регистрации именно новой квартиры.
Исключения и особые ситуации
Когда может понадобиться уплатить налог даже после 3 лет
- Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности (например‚ сдавалась по договору аренды и при этом зарегистрированы как самозанятый или ИП).
- Если после реновации вы получили дополнительную долю (например‚ купили ещё 20 кв. м по рыночной цене) и продаёте объект раньше 5 лет после покупки дополнительного метража.
Пошаговый алгоритм продажи квартиры по реновации без налога
- Проверьте дату регистрации права собственности на новую квартиру в ЕГРН (выписка в электронном виде доступна на Госуслугах или Росреестре).
- Если срок владения ≥ 3 года — смело выставляйте на продажу‚ налога не будет.
- Если срок < 3 года‚ рассчитайте‚ какой вычет выгоднее: 1 000 000 руб. или «доход минус расходы».
- Подготовьте пакет документов для покупателя и налоговой (договор купли-продажи‚ акт приёма-передачи‚ чеки‚ квитанции).
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ‚ если налог всё-таки начисляется (это можно сделать онлайн в личном кабинете ФНС).
Частые вопросы и краткие ответы
Вопрос: Я получил квартиру по реновации в 2025 году‚ могу продать её без налога в 2026?
Ответ: Нет‚ срок владения будет меньше 3 лет. Придёться воспользоваться налоговым вычетом или уплатить НДФЛ.
Вопрос: У меня была доля в старой квартире 10 лет‚ но новая оформлена только в 2024 году. Как считается срок?
Ответ: Срок считается с даты регистрации на новую квартиру‚ поэтому «закроется» только в 2027 году.
Вопрос: Можно ли подарить квартиру по реновации детям и потом продать без налога?
Ответ: Да‚ если дарение оформлено между близкими родственниками‚ налог при дарении не платится. После дарения дети могут продать квартиру без НДФЛ через 3 года со дня регистрации права на себя.
Полезные контакты для обращений
- Федеральная налоговая служба (ФНС России)
- Горячая линия: ###-###-#### (круглосуточно‚ звонок бесплатный)
- Онлайн-консультация: https://www.nalog.gov.ru → раздел «Обратная связь»
- Московская «Городская недвижимость» (Департамент городского имущества Москвы)
- Телефон: +7 (495) -77-77-77
- Официальный сайт: https://www.mos.ru/dgi
- Росреестр (ЕГРН‚ выписки‚ регистрация прав)
- Единый контактный центр: ###-###-####
- Онлайн-запись: https://rosreestr.gov.ru
- Госуслуги (подача 3-НДФЛ онлайн)
- Сайт: https://www.gosuslugi.ru → раздел «Налоги и финансы» → «Подача декларации 3-НДФЛ»
В 2026 году продать квартиру по реновации без уплаты налога реально‚ если с момента регистрации права на новую квартиру прошло не менее 3 лет. В остальных случаях можно воспользоваться имущественным вычетом или вычетом «доход минус расходы». Главное — сохранять все документы и вовремя подавать декларацию‚ если налог всё-таки начисляется.