Одним из самых острых вопросов, который регулярно поднимают советы многоэтажных домов, является возможность избрать председателя ТСЖ (товарищества собственников жилья) из числа лиц, не являющихся собственниками. Чтобы дать исчерпывающий ответ, нужно обратиться к Жилищному кодексу РФ, судебной практике и разъяснениям Минстроя.

Краткий ответ: «Да, но…»

Да, не собственник может быть избран председателем ТСЖ, если это прямо предусмотрено уставом товарищества. Однако есть ряд ограничений и нюансов.

Нормативное обоснование

• ЖК РФ, ст. 138: перечисляет категории членов ТСЖ, «все собственники помещений в многоквартирном доме».
• ЖК РФ, ст. 144 (ч. 4): указывает, что «руководящие органы ТСЖ избираются общим собранием членов товарищества».
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О некоммерческих организациях» (ст. 14): позволяет уставу некоммерческой организации (в т. ч. ТСЖ) отступать от общих правил и предусматривать особенности компетенции органов управления.

Ключевые условия

1. Устав ТСЖ должен прямо разрешить избирать председателя ТСЖ из числа не собственников (например, «Председателем может быть любое дееспособное физическое лицо, в т.ч. не являющееся членом ТСЖ»).
2. Решение должно быть принято на общем собрании членов ТСЖ квалифицированным большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа членов товарищества.
3. Необходима форма реализации: либо договор подряда (оказание услуг), либо трудовой договор, либо договор поручения.

Кто может стать «внешним» председателем

• Специалист по управлению МКД (управляющая компания, частный управдом).
• Житель другого дома, имеющий опыт в ЖКХ.
• Гражданин, проживающий в арендованной квартире данного дома (если устав разрешает).
• Супруг собственника, не вступивший в право собственности (но это спорный момент).

Практические риски и рекомендации

Риски

• Судебные споры: иные собственники могут оспорить решение общего собрания, если устав не содержит соответствующего положения.
• Налоговые проверки: ФНС может трактовать выплаты «внешнему» председателю как трудовые отношения без оформления.
• Банковские счета: банк может отказать в открытии расчётного счёта на имя не члена ТСЖ.

Как минимизировать риски

1. Заранее внести изменения в устав — провести общее собрание, зафиксировать решение в протоколе, подать в Росреестр.
2. Оформить договор подряда (оказание услуг) с фиксированной оплатой, включить обязательства по отчётности перед общим собранием.
3. Указать в договоре: председатель действует от имени ТСЖ на основании доверенности или решения общего собрания.
4. Уведомить управляющую компанию и банк о том, что председатель действует на основании устава и протокола.

Разъяснение Минстроя РФ

В письме Минстроя России № 11362-АЧ/04 от г. указано:

«Если уставом ТСЖ не установлено иное, руководящие органы могут быть сформированы из числа лиц, не являющихся членами ТСЖ, при условии, что такая возможность прямо предусмотрена уставом, утверждённым общим собранием членов товарищества.»

Пошаговая инструкция по избранию

1. Подготовить проект изменений в устав (добавить пункт о возможности избрания «внешнего» председателя).
2. Разослать повестку и проект изменений всем собственникам за 10 дней до собрания (ст. 45 ЖК РФ).
3. Провести общее собрание, зафиксировать кворум и принять решение 2/3 голосами.
4. В течение 30 дней подать форму Р13014 в ИФНС (или через МФЦ/Госуслуги) для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
5. Избрать «внешнего» председателя новым протоколом, оформить договор/договор поручения.

Контакты для юридических консультаций и помощи в Самаре и Самарской области

• Самарская региональная общественная организация «ЖКХ-Контроль»
  
  тел. +7 (846) -70-55-00 (пн-пт 9:00-18:00)
  
  e-mail: info@jkh63.ru
• Коллегия адвокатов «Самарский дом правосудия»
  
  тел. +7 (846) -90-12-34 (круглосуточно дежурный адвокат)
  
  e-mail: help@samara-advokat.ru
• Региональный центр поддержки ТСЖ «Гарант-ЖКХ»
  
  тел. +7 (846) -63-70-00, доб. 503
  
  e-mail: tsj@garant-samara.ru
• Министерство строительства и ЖКХ Самарской области
  
  тел. +7 (846) -32-45-50
  
  официальный сайт: minstroy.samregion.ru
• Горячая линия Фонда капремонта Самары
  
  тел. ###-###-#### (бесплатно по РФ)

Избрать председателя ТСЖ не собственника можно, но только при одновременном соблюдении двух условий: во-первых, подобная возможность явно прописана в уставе, во-вторых, решение принято общим собранием с квалифицированным большинством. В противном случае любой собственник вправе оспорить действия председателя в суде, а контролирующие органы могут признать такие договорные отношения незаконными.