Создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ) — это один из самых распространённых способов самоуправления многоквартирным домом. Однако у собственников нередко возникает законный вопрос: имеет ли право ТСЖ заключать договоры на обслуживание дома, и не выходит ли это за рамки полномочий, установленных законодательством РФ?
Основы правового статуса ТСЖ
ТСЖ — это некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления имуществом. Статус такого товарищества регулируется:
- Жилищным кодексом РФ (гл. 14, ст. 135–148);
- Федеральным законом «О товариществе собственников жилья» № 66-ФЗ от ;
- Гражданским кодексом РФ (§ 3, гл. 4.1 положений о некоммерческих организациях).
Что считается «обслуживанием дома»?
Обслуживание дома включает:
- техническое обслуживание инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение);
- содержание и ремонт общего имущества (крыши, фасада, подъездов, лифтов, МОП);
- уборку и вывоз ТКО;
- обслуживание лифтов и систем диспетчеризации;
- услуги по санитарному содержанию придомовой территории.
Полномочия ТСЖ по заключению договоров
На кого возложено заключение договоров?
- ст. 136 ЖК РФ: ТСЖ самостоятельно определяет способ управления домом и заключает договоры с подрядчиками;
- п. 2 ст. 138 ЖК РФ: договоры управления МКД могут быть заключены ТСЖ с управляющей организацией либо сразу с отдельными подрядчиками;
- ст. 9 Закона № 66-ФЗ: ТСЖ вправе заключать любые гражданско-правовые договоры, необходимые для выполнения своих уставных задач.
Какие документы должны быть оформлены?
- Решение общего собрания собственников (если в уставе указано, что крупные договоры требуют одобрения).
- Протокол общего собрания или решение правления (в зависимости от устава).
- Договор подряда/оказания услуг, содержащий:
- предмет договора (перечень работ/услуг);
- сроки, стоимость, порядок оплаты;
- ответственность сторон;
- порядок приёма-передачи выполненных работ.
- Акты выполненных работ/услуг (ежемесячные, квартальные, годовые).
Особенности в 2026 году: обязательные договоры на лифты
С 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 410-ФЗ «О безопасности лифтового хозяйства», который обязывает:
- ТСЖ, ЖКС, управляющие компании заключать договор о техническом обслуживании лифтов с организацией, имеющей допуск Ростехнадзора;
- хранить и предоставлять по запросу техническую документацию лифта;
- обеспечивать ежегодное техническое обследование лифтов.
Штрафы за отсутствие договора на обслуживание лифтов в 2026 году составляют до 300 000 рублей для ТСЖ и до 1 000 000 рублей для управляющих компаний.
Алгоритм заключения договора на обслуживание дома ТСЖ
- Определить потребности — составить перечень работ и услуг, необходимых для содержания дома.
- Провести конкурс/запрос котировок — выбрать подрядчика по цене и качеству.
- Подготовить проект договора — согласовать условия с юристом ТСЖ.
- Утвердить договор, на общем собрании или правлении согласно уставу.
- Подписать договор — от имени ТСЖ подписывает председатель правления или иное уполномоченное лицо.
- Контролировать исполнение — вести журнал приёма-передачи, фиксировать нарушения, при необходимости расторгать договор.
Частые ошибки ТСЖ
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Договор подписан без решения собрания | Может быть признан недействительным | Внести в устав порядок одобрения крупных договоров |
| Исполнитель не имеет лицензии | Штрафы, отказ в устранении аварий | Проверить лицензии в реестре ФНС/Минстроя |
| Отсутствие приложений (перечень работ) | Споры о том, что входит в плату | Утверждать подробные калькуляции и дефектные ведомости |
Контакты для обращений
Если у вас остались вопросы по заключению договоров:
- Жилищная инспекция вашего региона — проверка законности договоров, штрафы, консультации.
Пример: Госжилинспекция Москвы, тел. +7 -95 123-45-67. - Региональный Минстрой / Госстройнадзор — контроль лицензий подрядчиков.
Пример: Минстрой Краснодарского края, тел. +7 -61 210-12-34. - Роспотребнадзор — нарушения качества услуг, жалобы на подрядчика.
Единая горячая линия: ###-###-####. - Ростехнадзор — вопросы по лифтам, контроль обслуживающих организаций.
Центральный аппарат: www.rostechnadzor.ru, тел. +7 -95 623-31-00. - Торгово-промышленная палата РФ / Центр арбитража — разрешение споров без суда.
Сайт: tpprf.ru, тел. +7 -95 620-00-50.
ТСЖ не только может, но и обязано заключать договоры на обслуживание дома. Это основа его существования как юридического лица. Главное — соблюдать положения устава, законодательство РФ и требовать от подрядчиков надлежащего качества услуг. При возникновении споров всегда можно обратиться в контролирующие органы или суд за защитой прав собственников.