Вопрос о допустимости участия в органах управления жилищно-строительного кооператива (ЖСК) лиц, не являющихся собственниками помещений, вызывает у жильцов множество споров и недоразумений. Ниже ‒ подробный разбор норм действующего законодательства, судебной практики и практических рекомендаций.
Что такое ЖСК и кто считается его членом?
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ‒ это некоммерческая организация, созданная гражданами для совместного строительства или приобретения жилых помещений (ст. 110 ЖК РФ). Ключевое отличие ЖСК от ТСЖ:
- в ЖСК членами могут быть только пайщики, внесшие паевые взносы (ст. 111, 118 ЖК РФ);
- собственник жилого помещения автоматически не становится членом ЖСК, если не заключил членский договор и не оплатил паевые взносы (Постановление Президиума ВАС РФ от № 7279/08);
- статус члена ЖСК закрепляется в списке членов кооператива, утверждаемом общим собранием.
Требования к членам правления ЖСК
Жилищный кодекс РФ
Статья 118 ЖК РФ устанавливает:
- Правление избирается только из числа членов ЖСК общим собранием или конференцией (п. 1).
- Председатель правления избирается из числа членов правления (п. 2).
Устав ЖСК
Каждый кооператив вправе дополнительно закрепить в уставе:
- обязательное условие быть собственником помещения;
- необходимость регистрации по адресу дома;
- минимальный срок членства перед избранием в правление.
Если устав прямо не ограничивает, достаточно статуса «член ЖСК» и отсутствия конфликта интересов.
Может ли быть председателем или членом правления несобственник?
| Ситуация | Член ЖСК? | Член правления? | Председатель правления? |
|---|---|---|---|
| Собственник квартиры, оплативший пай | Да | Да | Да |
| Собственник квартиры, но НЕ член ЖСК (не внес пай) | Нет | Нет | Нет |
| Несобственник, но член ЖСК (например, наниматель по договору найма у ЖСК) | Да | Да | Да |
| Наниматель соцнайма, не член ЖСК | Нет | Нет | Нет |
*при условии, что устав не ограничивает членство только собственниками.
Судебная практика
- Кассационное определение СПб городского суда от № 33-2312/2012: иск о признании недействительным избрания председателя правления удовлетворён частично, поскольку лицо не являлось членом ЖСК.
- Определение ВС РФ от № 5-КГ18-212: подтверждено, что «членство в ЖСК не тождественно праву собственности на помещение».
- Постановление 9 ААС от № 09АП-10821/2021: отказано в оспаривании избрания несобственника председателем, поскольку он был внесён в список членов ЖСК и устав ограничений не содержал.
Пошаговый алгоритм проверки законности
- Запросить у правления актуальный список членов ЖСК (утверждённый общим собранием).
- Сверить сведения в ЕГРЮЛ/ЕГРН о собственниках и членах правления.
- Изучить устав: есть ли прямой запрет на участие несобственников?
- Проверить протоколы общих собраний (кворум, процедура голосования).
- При сомнениях обратиться в жилищную инспекцию или подать иск в суд.
Частые ошибки
- Миф: «Если человек прописан в квартире, он автоматически член ЖСК».
Факт: регистрация по месту жительства не влияет на членство. - Миф: «Собственник квартиры всегда имеет право быть председателем».
Факт: если он не внёс паевой взнос, его статус – обычный собственник, не член ЖСК.
Контакты для обращений и консультаций
- Жилищная инспекция вашего региона
Федеральный портал: dom.gosuslugi.ru - ФГБУ «Фонд содействия реформированию ЖКХ»
Тел.: +7 (495) -62-44-22
Email: info@fondgkh.ru - Бесплатная юридическая консультация по ЖКХ
Горячая линия Роспотребнадзора: ###-###-#### (круглосуточно) - Общероссийский народный фронт (ОНФ) «ЖКХ Контроль»
Сайт: жкхконтроль.рф
Email: info@жкхконтроль.рф
При возникновении споров важно системно проверять документы: список членов, устав, протоколы общих собраний. При необходимости обращайтесь в жилищную инспекцию или квалифицированного юриста по жилищному праву.