Верховный суд РФ в 2025 году вынес ключевое разъяснение, которое коснулось тысяч собственников офисов, магазинов и прочих нежилых помещений в многоквартирных домах. Разбираемся, в каких случаях владелец такого помещения может возглавить ТСЖ и с какими ограничениями он столкнётся.
Что изменилось в 2025 году
24 марта 2025 года Верховный суд РФ опубликовал Обзор судебной практики № 2 (2025), в котором впервые прямо указал:
- собственник нежилого помещения может быть избран председателем ТСЖ;
- однако его полномочия ограничены вопросами, касающимися непосредственно содержания общего имущества дома;
- решения о капремонте, установке шлагбаума, изменении тарифов ЖКУ принимает только общее собрание собственников жилых помещений.
Источник: Обзор ВС РФ, раздел 4.2 «О правах собственников нежилых помещений в ТСЖ».
Какие требования предъявляет закон
Статья 145 ЖК РФ и п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от по-прежнему требуют:
- лицо должно быть собственником любого помещения в доме (жилого или нежилого);
- иметь дееспособность и отсутствие судимости за экономические преступления;
- не состоять в органах местного самоуправления, если ТСЖ получает муниципальные субсидии (ч. 7 ст. 145 ЖК РФ).
С 2025 года добавилось ещё одно необязательное, но практически обязательное условие: на момент выборов должен быть отсутствующим задолженности по взносам в фонд капремонта и текущим платежам.
Ограничения председателя-владельца нежилого помещения
| Вопрос | Кто решает | Комментарий |
|---|---|---|
| Покраска фасада | председатель ТСЖ | входит в содержание общего имущества |
| Установка колясочной | общее собрание жилых собственников | меняет планировку общего имущества |
| Выбор управляющей компании | общее собрание всех собственников | председатель только созывает |
| Размер платы за ЖКУ | общее собрание жилых собственников | начиная с 2025 г. нежилые помещения не голосуют |
Пошаговая инструкция: как избрать председателем собственника нежилого помещения
- Подготовка повестки
За 30 дней до собрания в лифтах и подъездах размещают уведомление с пунктом: «Избрание председателя правления ТСЖ». - Нотариальная форма
С 2024 года собрание может проводиться в нотариальной форме или через Госуслуги (п. 3.1 ст. 45.1 ЖК РФ). - Кворум
Необходимо > 50 % голосов от общей площади всех помещений (жилых + нежилых). - Голосование
За кандидатуру должно проголосовать > 50 % присутствующих. Нежилое помещение может давать все свои голоса за себя как кандидата. - Протокол и регистрация
В течение 5 дней протокол сдаётся в Росреестр через МФЦ или онлайн на rosreestr.gov.ru.
Часто задаваемые вопросы
Может ли владелец подвала стать председателем?
Да, если подвал оформлен в собственности и внесён в ЕГРН как «нежилое помещение». Площадь подвала учитывается при подсчёте кворума.
Что делать, если жильцы против?
Жильцы могут исключить из повестки вопрос о выборах председателя, если на собрании присутствует > 50 % жилой площади и они проголосуют против.
Кто подписывает договор с управляющей компанией?
Только общее собрание (ст. 161 ЖК РФ). Председатель лишь подписывает уже одобренный договор.
Контакты для консультаций
- Бесплатная юридическая помощь по ЖКХ
Телефон: ###-###-####
Часы работы: Пн–Пт 9:00–18:00 МСК - Региональный центр государственной жилищной инспекции
Сайт: gzhi.gov.ru
Онлайн-чат: круглосуточно - Нотариальная палата (подготовка протоколов собраний)
Адрес: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 36, стр. 1
Телефон: +7 (495) -39-95-41