Вопрос о том‚ какие права и обязанности могут иметь лица‚ не являющиеся членами жилищного (жилищно‑строительного) кооператива (далее – ЖСК)‚ часто возникает в практике как у самих членов кооператива‚ так и у соседей‚ арендаторов‚ потенциальных покупателей и государственных органов. Ниже – подробный разбор правового поля‚ практических нюансов и перечень контактов‚ куда можно обращаться за разъяснениями.

Правовая база

Основные положения‚ регулирующие отношения в ЖСК‚ содержатся в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) и в Федеральных законах «О жилищных накопительных кооперативах» (№ 215‑ФЗ) и «Об обслуживании многоквартирных домов» (№ 122‑ФЗ). Ключевые статьи:

• Статья 110 ЖК РФ – определение ЖСК и порядок их создания.
• Статья 111 ЖК РФ – право на вступление в ЖСК.
• Статья 112 ЖК РФ – порядок организации и требования к количеству членов (не менее 5 человек‚ но не более количества квартир).
• Статья 115 ЖК РФ – органы управления (правление‚ ревизионная комиссия‚ главный бухгалтер).
• Статья 117 ЖК РФ – общее собрание членов (кворум более 50 % членов).
• Статья 130 ЖК РФ – прекращение членства.
• Статья 116.1 ЖК РФ – ограничения по совмещению должностей в правлении.

Эти нормы формируют основное правило: только члены ЖСК обладают полным спектром прав собственности‚ пользования и управления имуществом кооператива.

Что может делать «не член»?

Право пользования помещением

1. Аренда. Договор аренды может заключать только член ЖСК (владелец квартиры) с арендатором‑не членом. Арендатор получает лишь договорные (не собственные) права пользования помещением.
2. Проживание по договору найма. Аналогично аренде – право основано на гражданско‑правовом договоре‚ а не на членстве.
3. Соседские отношения. Если лицо живёт в квартире‚ принадлежащей члену ЖСК‚ оно обязано соблюдать правила внутреннего распорядка‚ но не имеет права голоса в управлении кооперативом.

Участие в управлении

• Не члены не могут голосовать на общих собраниях‚ не имеют права быть избранными в правление‚ ревизионную комиссию и бухгалтерию.
• В случае внеочередного собрания‚ созванного по инициативе членов‚ приглашение может быть направлено и соседям‑арендаторам лишь в информационных целях – их участие ограничивается слушанием.
• Только в особых ситуациях‚ предусмотренных уставом (например‚ привлечение экспертов‑консультантов)‚ ЖСК может привлекать внешних специалистов‚ но они действуют строго в рамках договора и не получают прав голоса.

Доступ к информации

По ст. 115 ЖК РФ члены имеют право на получение информации о финансовой и хозяйственной деятельности кооператива. Не член может запросить эти данные только в том случае‚ если он является:

• арендатором‚ подпадающим под действие Закона РФ «О защите прав потребителей»;
• законным представителем (например‚ опекуном) несовершеннолетнего члена.

Ограничения и риски

Самое главное помнить‚ что любые попытки «самовольного» пользования общим имуществом (паркинга‚ придомовой территории‚ инженерных сетей) без заключения соответствующего договора могут привести к гражданско‑правовой ответственности (возмещение убытков‚ штраф) и даже к иску о выселении.