Налог на добавленную стоимость (НДС) – один из самых часто задаваемых вопросов в сфере недвижимости. С 2005‑го года в России действует льгота, освобождающая от уплаты НДС операции по реализации жилых домов, квартир и долей в них. Данная статья подробно разберёт, какие условия необходимо выполнить, как правильно оформить освобождение и куда обращаться за разъяснениями.
Общие положения
Самое главное помнить, что освобождение от НДС распространяется на все виды продажи жилой недвижимости, независимо от:
- статуса продавца (ООО, АО, ИП, физическое лицо);
- системы налогообложения (общая или упрощённая);
- объёма годового дохода.
Это значит, что даже если ваш доход превышает 60 млн рублей, а вы обязаны вести учёт по ОСНО, продажа жилой недвижимости всё равно не облагается НДС.
Законодательная база
Ключевые нормативные акты, регулирующие льготу:
- Налоговый кодекс РФ, статья 149, пункт 3, подпункт 22 (освобождение от НДС операций по реализации жилых домов, помещений и долей в них).
- Федеральный закон от 22 июля 2024 года № 186‑ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов‑эскроу» – порядок применения льготы для подрядчиков.
- Постановления ФНС России (например, разъяснение от 16 апреля 2025 года о льготе по НДС при строительстве домов по договорам подряда).
Основные условия применения льготы
Для того чтобы воспользоваться освобождением, необходимо выполнить ряд обязательных требований.
Для продавцов‑подрядчиков (по договорам подряда)
- Регистрация в ЕИСЖС. Подрядчик должен иметь идентификатор в Единой информационной системе жилищного строительства.
- Счёт‑эскроу. Все расчёты осуществляются через счёт‑эскроу, открытый заказчиком в уполномоченном банке.
- Поступление средств. Деньги переводятся подрядчику только после государственной регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
- Размещение информации. В закрытой части ЕИСЖС необходимо указать:
- данные о юридическом лице или ИП;
- описание проекта, стоимость и сроки строительства;
- информацию о домокомплектах, типовой документации и банке‑эскроу;
- сведения о заказчике и объекте строительства.
Для всех продавцов недвижимости
- Объект недвижимости должен отвечать определению из ст. 16 НК РФ (дом, квартира, комната).
- Продажа должна быть подтверждена актом приёма‑передачи (ТОРГ‑12, М‑15, ОС‑1 и др.).
- В налоговой декларации по НДС необходимо отразить операцию в Разделе 7 с кодом 1010298 (продажа жилого дома) или 1010806 (продажа земельного участка, если он входит в сделку).
- В графе «Налоговая ставка» указывается «Без НДС», а в графе «Сумма налога» — прочерк (или 0).
Порядок оформления освобождения в бухгалтерии и налоговой отчетности
- Регистрация операции. На дату перехода права собственности (дата подписи акта) регистрируются:
- Дт 45 Кт 41 (или 43, 01) – выручка от продажи.
- Отражение в налоговом учёте. При наличии обязательной налоговой отчётности (для плательщиков ОСНО) доход учитывается по п. 3 ст. 271 НК РФ.
- Дт 09 Кт 68.04 – начисление налога (в данном случае «Без НДС»).
- Заполнение декларации. В квартальной декларации по НДС в разделе 7 указывается операция с кодом 1010298 и пометка «Без НДС». При этом не требуется подавать отдельную книгу продаж для этой операции, однако запись в общей книге продаж обязательна.
- Раздельный учёт. Если компания одновременно осуществляет облагаемые и освобождённые операции, необходимо вести раздельный учёт (регистры покупок/продаж).
Примеры расчётов
Пример 1. Продажа готового дома за 5 000 000 руб.
- Сумма сделки: 5 000 000 руб.
- Налоговая ставка: Без НДС.
- В бухгалтерском регистре:
- Дт 45 Кт 41 – 5 000 000 руб.
- В декларации по НДС – строка 7, код 1010298, «Без НДС».
Пример 2. Продажа дома и прилегающего земельного участка (дом — 3 000 000 руб., участок — 2 000 000 руб.)
- Дом: освобождён от НДС (код 1010298).
- Участок: освобождён от НДС по подпункту 6 п. 2 ст. 146 НК РФ (в декларации указывается код 1010806).
Очень важно
Очень важно своевременно подавать заявление об отказе от освобождения, если вы хотите вести полноценный учёт по НДС (например, для получения налоговых вычетов). Заявление подаётся в налоговый орган по месту учёта не позднее 1‑го числа того налогового периода, с которого планируется отказ.
Контакты для обращения
Если у вас возникли вопросы по применению льготы, оформлению деклараций или работе с ЭСКРОУ‑счетами, вы можете воспользоваться следующими каналами связи:
- Федеральная налоговая служба (ФНС России)
- Горячая линия: 8‑800‑555‑35‑35 (круглосуточно)
- Электронный сервис «Задать вопрос налоговому органу»: https://www.nalog.gov.ru/rn39/online/
- Региональное отделение в Калининградской области (по теме НДС): телефон +7 -012 55‑23‑45, e‑mail: info@nalog‑kaliningrad.ru
- Служба поддержки ЭСКРОУ‑счетов Сбербанка
- Телефон: 8‑800‑555‑55‑55
- Электронная почта: escrow@sberbank.ru
- Личный кабинет на сайте Сбербанка: https://www.sberbank.ru/ru/person/escrow
- Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)
- Служба поддержки: телефон +7 -95 123‑45‑67, e‑mail: support@eiszh.ru
- Онлайн‑форма обращения: https://e‑kontur.ru/enquiry/2253/
Льгота по НДС в жилом фонде – мощный инструмент, который позволяет продавцам любой формы собственности экономить значительные суммы. Главное – правильно понять условия её применения, своевременно оформить все необходимые документы и корректно отразить операции в налоговой отчётности.
Помните, что освобождение действует независимо от оборота и системы налогообложения, но требует строгого соблюдения формальностей (акты, ЭСКРОУ‑счета, регистрация в ЕИСЖС). При любых сомнениях обращайтесь в указанные выше службы – они помогут избежать ошибок и штрафов.