Дата актуализации: 24 марта 2026 г․

Что такое «капитальный ремонт» для ТСЖ?

Капитальный ремонт — это ремонт (или замена) общего имущества МКД, результат которого восстанавливает первоначальные характеристики объекта, но не создаёт новый объект․ В отличие от текущего ремонта, капитальный ремонт требует разработки проектно-сметной документации, проведения конкурсных процедур и финансирования из специального фонда или за счёт взносов собственников․

Источники финансирования

1. Взносы собственников МКД — регулярные обязательные взносы, начисляемые исходя из общей площади квартиры (ст․ 156 ЖК РФ, п․ 8․1)․
2. Региональный оператор (Фонд капремонта) — перечисляет средства по утверждённой программе․
3. Целевые взносы — одноразовые добровольные взносы собственников․
4. Кредит или заём, берётся в банке под залог будущих взносов․

Бухгалтерский учёт ТСЖ: схема проводок

Получение взносов от собственников

• Д-т 76 «Расчёты с собственниками» – К-т 86 «Целевое финансирование», поступили взносы․

Оплата подрядчику

• Д-т 60 «Расчёты с поставщиками» – К-т 51, 55 — оплата счёта подрядчика․
• Д-т 97 «Затраты будущих периодов» – К-т 60 — отражены затраты на капремонт․

Списание затрат

• Д-т 86 – К-т 97 — списание расходов по мере завершения работ․

Налоговый учёт: НДФЛ и НДС

НДФЛ

Взносы собственников не облагаются НДФЛ, поскольку включаются в состав платы за жилое помещение (подп․ 4 п․ 1 ст․ 146 НК РФ)․

НДС

Услуги подрядчика при капремонте облагаются НДС по ставке 20 %․ ТСЖ может принять к вычету НДС, если:

• является плательщиком НДС (на спецрежиме УСН или ОСН);
• получает счёт-фактуру от подрядчика․

Проектно-сметная документация: что обязательно

1. Техническое обследование объекта (кровля, фасад, инженерные системы)․
2. Смета — с расшифровкой объёмов, цен, ресурсов․
3. Разрешение на строительство (для капремонта несущих конструкций)․

Упрощённые правила 2025–2026 гг․

С 1 января 2025 года в России существенно упростили процедуру проведения капитального ремонта:

• отменён обязательный аудит годовой отчётности ТСЖ для работ до 30 млн ₽;
• допускается внесение аванса подрядчику до 30 % без дополнительного обеспечения;
• электронный аукцион теперь проводится в системе «Росэлторг» без личного участия представителя ТСЖ․

Контрольные вопросы для бухгалтера ТСЖ

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: отражение капремонта как «капитальных вложений» (08 счёт)․
  Исправление: использовать 97 счёт, так как объект остаётся в собственности МКД․
• Ошибка: списание всей суммы затрат в одном периоде․
  Исправление: равномерно списывать расходы по мере выполнения работ․
• Ошибка: неверная ставка НДС 0 %․
  Исправление: НДС по капремонту – 20 % (п․ 3 ст․ 164 НК РФ)․

Практический пример: капремонт кровли 2026 г․

Исходные данные:

• Общая площадь дома — 6 000 м², тариф взноса — 9 ₽/м²/мес․
• Смета капремонта кровли — 4 500 000 ₽, включая НДС 20 %․
• Месячные взносы, 54 000 ₽․
• Кредит 1 200 000 ₽ под 8 % на 24 мес․

Ключевые проводки:

1. Поступление взносов: Д-т 51 – К-т 86 54 000 ₽․
2. Аванс подрядчику (30 %): Д-т 60 – К-т 51 1 350 000 ₽․
3. Принятие НДС к вычету: Д-т 68 – К-т 19 750 000 ₽ (4 500 000 × 20/120)․
4. Списание расходов после приёмки: Д-т 86 – К-т 97 4 500 000 ₽․

Контакты для консультаций

• Фонд капитального ремонта г․ Москвы
  Тел․: +7 (495) -44-44-44
  Сайт: fkr․mos․ru
• Минстрой России (горячая линия ТСЖ)
  Тел․: ###-###-####
• ФНС России (консультации по НДС/НДФЛ)
  Сайт: nalog․ru
• Консультационный центр Ассоциации ТСЖ Москвы
  Адрес: ул․ Садовая-Кудринская, д․ 11, стр․ 1
  Тел․: +7 (495) -23-12-34
• Центр «ЖКХ-Контроль» (юридическая помощь)
  Горячая линия: ###-###-####

Капитальный ремонт в ТСЖ требует строгого соблюдения ЖК РФ, бухгалтерских и налоговых правил․ Главное:

1. Чётко разграничивать бюджетные средства, взносы собственников и кредитные ресурсы․
2. Вести учёт на счётах 86 и 97, избегая счёта 08․
3. Контролировать проектно-сметную документацию и сроки приёмки работ․

Внимание! Любые изменения в структуре взносов или привлечение заёмных средств необходимо согласовывать на общем собрании собственников и фиксировать в протоколе․