Содержание статьи

• Что такое капитальный ремонт и чем он отличается от текущего
• Правовое обоснование: ЖК РФ, ФЗ-271 и свод правил СП 547․1325800․2025
• Как ТСЖ принимает решение о капремонте (протокол, кворум, 2/3 голосов)
• Источники финансирования: специальный счет, региональный оператор, собственные средства
• Пошаговая процедура: от общего собрания до подписания актов КС-2/КС-3
• Контроль качества работ и ответственность подрядчика
• Возможность возмещения расходов собственникам нежилых помещений
• Контакты и образцы документов

Капитальный vs текущий ремонт: ключевые отличия

Капитальный ремонт — это комплекс работ, направленных на восстановление или замену конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, полностью или частично утративших свои эксплуатационные качества․ В ЖК РФ (ст․ 1) подчеркивается: если текущий ремонт не обеспечивает соответствие дома санитарным и техническим требованиям, проводится именно капитальный․

В перечень работ входят:

• замена или восстановление кровли, фасадов, фундаментов;
• замена лифтов, инженерных сетей, систем водоснабжения и отопления;
• ремонт подвалов, чердаков, внутридомовых инженерных систем;
• утепление фасадов, модернизация систем энерго- и водоснабжения․

Текущий ремонт ограничивается устранением небольших неисправностей и обеспечением надлежащего содержания общего имущества․

Правовая база: ЖК РФ, ФЗ-271 и новые правила Минстроя

Капремонт регулируется:

1. Жилищный кодекс РФ, гл․ 15 «Общие положения о капремонте» и ст․ 189 — порядок принятия решения․
2. Федеральный закон № 271-ФЗ «О капитальном ремонте многоквартирных домов» — создание региональных операторов и формирование фондов․
3. СП 547․1325800․2025 «Правила установления необходимости капитального ремонта» (вступил в силу )․
4. Приказ Минстроя № 624/пр от — методические указания по предварительному отбору подрядчиков․

Как ТСЖ принимает решение о капремонте

3․1 Подготовка общего собрания

Решение принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников (п․ 1 ст․ 46 ЖК РФ)․ Порядок:

• Инициатор (правление ТСЖ) извещает собственников за 10 дней до собрания․
• На повестке: перечень работ, смета, выбор способа формирования фонда, подрядчик․
• Собрание оформляется протоколом (форма утверждена Минстроем)․

3․2 Примерный протокол (фрагмент)

ПРОТОКОЛ № ___ общего собрания собственников помещений
МКД по адресу: г․ Екатеринбург, ул․ Ленина, д․ 10
Повестка:
Проведение капитального ремонта кровли․
Формирование фонда на специальном счете № 40703###-###-####1234 в АО «Альфа-Банк»․
Выбор подрядчика — ООО «Маритоль-Ремонт»․
Решения:
Провести капремонт кровли, смета 2 450 000 руб․
Средства формировать на специальном счете ТСЖ․
Подрядчик — ООО «Маритоль-Ремонт», договор подряда․
Голосовало: 47 из 60 собственников (78 %)․ «За» — 40, «Против» — 5, «Воздержались» — 2․
Протокол подписан: председатель ТСЖ ___/Иванов И․И․/

Финансирование капремонта при ТСЖ

У ТСЖ есть три варианта формирования фонда:

Пошаговая процедура капремонта

1. Техническое обследование, заказывается лицензированной организацией, составляется дефектная ведомость․
2. Проект и смета — разрабатываются в соответствии со СП 547․1325800․2025․
3. Выбор подрядчика — через конкурс или предварительный отбор (Минстрой 624/пр)․
4. Подписание договора подряда — обязательно типовой формы с указанием сроков, цены, ответственности․
5. Выполнение работ — контроль со стороны ТСЖ и совета дома․
6. Приёмка — подписание актов КС-2 (объём выполненных работ) и КС-3 (затраты)․
7. Гарантийное обслуживание — минимум 5 лет на кровлю, 3 года на инженерные системы․

Контроль качества: права и обязанности ТСЖ

• Комиссия приёмки — создаётся из членов правления ТСЖ и представителей собственников․
• Журнал работ — фиксируются ежедневные замечания и подрядчик обязан их устранять․
• Штрафные санкции — прописываются в договоре: 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки․
• Фонд гарантийного ремонта — 5 % от стоимости работ удерживается на специальном счете на 2 года․

Возмещение расходов собственникам нежилых помещений

Согласно разъяснению практикующего юриста, собственник нежилого помещения вправе возместить свои расходы, если:

• выполненные работы входят в перечень общедомового имущества (определяется по техпаспорту);
• имеется решение общего собрания о распределении затрат между всеми собственниками;
• предоставлены подтверждающие документы (акт КС-2/КС-3, платёжки, договор)․

Процедура:

1. Подать заявление в правление ТСЖ с приложением копий документов․
2. На ближайшем собрании собственников включить вопрос о компенсации․
3. Оформить решение протоколом и перечислить средства со специального счета ТСЖ․

Частые ошибки и как их избежать

Контакты и образцы документов

9․1 Где получить консультацию

• Минстрой России
  109074, г․ Москва, ул․ Мясницкая, д․ 47/9
  Тел․: +7 (495) -26-10-10
  E-mail: info@minstroyrf․ru
• Фонд капитального ремонта г․ Москвы
  119180, г․ Москва, ул․ Б․ Якиманка, д․ 22
  Горячая линия: 8 (495) -46-88-88
  Сайт: fkr․mos․ru
• Региональный оператор Свердловской области

  620075, г․ Екатеринбург, ул․ Бориса Ельцина, д․ 3
  Тел․: +7 (343) -11-73-73
  E-mail: contact@fkr66․ru

9․2 Скачать образцы

1. Протокол общего собрания собственников (․docx)
2. Договор подряда (шаблон для ТСЖ) (․docx)
3. Формы КС-2, КС-3 (;xlsx)

Краткий чек-лист для председателя ТСЖ

✅ Проведена техническая экспертиза (СП 547․1325800․2025)
✅ Подготовлена смета и перечень работ
✅ Извещение о собрании разослано за 10 дней
✅ Принято решение 2/3 голосами
✅ Открыт специальный счет и утвержден подрядчик
✅ Подписан договор подряда с гарантиями
✅ Создана комиссия по приёмке работ
✅ Ежеквартально отчитываемся перед собственниками

Очень важно: сохраняйте все документы минимум 6 лет — они понадобятся при проверках и для гарантийных случаев․