Обновлено 24 марта 2026 г. — В этой статье собраны актуальные нормы ЖК РФ, разъяснения Минстроя и практика судов о том, какой процент голосов нужен на общем собрании членов товарищества собственников жилья (ТСЖ), чтобы решения считались законными.

Где искать нормы о процентах голосов в ТСЖ

• ЖК РФ, ст. 44, 45, 46, 145, 146 — основные правила (с актуальными поправками от ).
• Устав вашего ТСЖ, может устанавливать повышенные, но не заниженные требования.
• Письмо Минстроя РФ № 2146-АГ/08 от — разъяснение по реконструкции.

Кворум: минимальный порог участия

Без соблюдения кворума любое решение недействительно.

Для общего собрания собственников помещений (вне зависимости от формы ТСЖ/ЖК/УК)

Кворум = >50 % голосов от общего числа голосов всех собственников дома.

• Каждый собственник имеет столько голосов, сколько квадратных метров принадлежит ему.
• Пример: в доме 10 000 м² общей площади. Для кворума нужно, чтобы собственники, владеющие более 5 000 м², участвовали в голосовании.

Для общего собрания членов ТСЖ

Если речь идёт исключительно о членах ТСЖ (а не всех собственниках), то:

• Кворум устанавливается уставом ТСЖ, но не может быть ниже 50 % от числа членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ).

Какие проценты нужны для конкретных решений

Согласие всех собственников (100 %)

1. Реконструкция, влекущая уменьшение общего имущества (ст. 36, 40, 48 ЖК РФ).
2. Присоединение части общего имущества к квартире (перепланировка с захватом коридора, кладовки и т. д;).

Не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников (≈ 66,67 %)

• Капитальный ремонт общего имущества, включая:
  • утверждение перечня услуг/работ, стоимости;
  • получение кредита/займа на капремонт;
  • размещение средств фонда капремонта на депозите.
• Реконструкция без уменьшения общего имущества (надстройка, расширение, перестройка).
• Строительство хозпостроек и других объектов на придомовой территории.
• Ограничения по использованию земельного участка, сервитуты.
• Создание ТСЖ сразу из нескольких МКД.
• Включение дома в программу реновации.

Более 50 % от общего числа голосов всех собственников

• Установка/изменение размера взносов на капремонт, если фонд формируется на спецсчёте.
• Выбор способа формирования фонда капремонта.
• Выбор управляющей организации (иногда требуется 50 % +1 голос от общего числа голосов).

Простое большинство от присутствующих (более 50 % от голосов участников собрания)

• Утверждение годового бюджета ТСЖ.
• Утверждение отчёта правления.
• Избрание председателя, ревизора, членов правления.
• Утверждение тарифов на содержание и ремонт.

Порядок подсчёта голосов: пошаговый алгоритм

1. Определите общую площадь всех помещений в доме (берётся из ЕГРН).
2. Определите долю каждого собственника (S квартиры / S общей).
3. Умножьте долю на 100 – получите количество голосов.
4. Суммируйте голоса участников собрания и проверьте кворум.
5. Проверьте, сколько голосов «за» по каждому вопросу и сравните с требуемым процентом.

Пример:

Дом 12 000 м². Присутствуют собственники, владеющие 7 000 м² → кворум есть (58,3 %).
По вопросу капремонта нужно ≥ 2/3 от 12 000 м² = 8 000 м².
Если «за» проголосовали владельцы 9 000 м² – решение принято.

Как оформить доверенность, если вы не можете присутствовать

• Доверенность письменная (по форме ГК РФ) или нотариальная.
• В тексте укажите: ФИО собственника, паспорт, адрес помещения, ФИО представителя, его паспорт, перечень вопросов.
• Срок доверенности – не более 1 года, если не указано иное.

Частые ошибки и как их избежать

Шаблон доверенности на участие в общем собрании

ДОВЕРЕННОСТЬ № _____
г. ___________ «__» __________ 2026 г.
Я, __________________________ (ФИО собственника),
паспорт: серия ___ № _______, выдан __________________,
зарегистрирован(а) по адресу: _________________________,
являюсь собственником квартиры № ___, общей площадью ___ м²,
расположенной по адресу: ______________________________,
доверяю __________________________ (ФИО представителя),
паспорт: серия ___ № _______, выдан __________________,
зарегистрированному(ой) по адресу: ___________________,
участвовать от моего имени в общем собрании собственников
МКД по адресу ____________________ 2026 г. и голосовать
по следующим вопросам повестки дня:
______________________________;
______________________________.
Подпись собственника ________________

Контакты для оперативных консультаций

• Центральный офис Минстроя РФ
  117292, Москва, ул. Кржижановского, д. 6
  Тел.: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92
• Горячая линия по жилищным вопросам
  ###-###-#### (бесплатно по РФ, с 8:00 до 18:00 по московскому времени, включая мессенджеры).
• Онлайн-консультации
  DomScanner.ru — калькулятор кворума и шаблоны документов.

Информация актуальна на . При изменении законодательства сверяйтесь с официальными источниками.