Программа реновации в Москве позволяет тысячам семей переехать из старых пятиэтажек в современные дома. Однако при продаже такой «новой» квартиры многих владельцев волнует один и тот же вопрос: нужно ли платить налог и в каком размере? Ниже — подробный разбор всех нюансов‚ включая сроки владения‚ вычеты‚ примеры расчётов и контакты для консультаций.

Базовое правило: минимальный срок владения

С 2026 года в России действует двухступенчатая система освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости:

• 3 года — если квартира была получена:
  • в результате приватизации‚
  • по договору дарения или наследству от близкого родственника‚
  • в рамках программы реновации при условии‚ что прежняя квартира находилась в собственности ≥ 3 лет.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например‚ если вы купили новостройку на котловане и получили ключи в 2026 г.).

Важно! Для реновации срок владения считается с даты регистрации права собственности на изъятую квартиру‚ а не на ту‚ что выдали в новом доме (п. 1.8 Постановления Правительства Москвы № 45-ПП от ).

Быстрая проверка: платите ли вы налог?

1. Определите дату первой регистрации права на старую квартиру.
2. Прибавьте 3 года (или 5 лет).
3. Если дата продажи новой квартиры позже полученного срока → налог 0 ₽.
4. Если раньше → идём к расчёту НДФЛ.

Как рассчитать налог‚ если срок ещё не вышел

Формула

НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − Вычет)

Два варианта вычета

• 1 млн рублей, без документов о расходах (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Документальные расходы — сумма‚ которую вы реально заплатили за старую квартиру + расходы на новую (если были). Можно использовать обе суммы‚ если квартира получена по реновации (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример 1. Старая квартира была куплена за 5 млн ₽‚ продана новая за 8 млн ₽

Вариант «документальные расходы» выгоднее:
8 000 000 − 5 000 000 = 3 000 000 ₽
НДФЛ = 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽

Пример 2. Старая квартира была приватизирована бесплатно

Вычет 1 млн ₽:
8 000 000 − 1 000 000 = 7 000 000 ₽
НДФЛ = 7 000 000 × 13 % = 910 000 ₽

Дополнительные вычеты и льготы

• Имущественный вычет при покупке. Если вы купили новую квартиру сразу после продажи‚ можно заявить вычет до 2 млн ₽ на покупку и уменьшить налогооблагаемую базу.
• Материнский капитал‚ военная ипотека тоже учитываются в расходах‚ если подтверждены документально.

Календарь отчётности и уплаты налога

Что делать‚ если не успели «отсидеть» 3/5 лет

• Дождаться нужного срока и тогда продавать без налога.
• Продать по договору уступки права требования (если квартира ещё не в собственности) — налог будет исчисляться с прибыли по ДДУ.
• Оформить дарение близкому родственнику‚ а уже он продаст через 3 года по льготе (но учтите риск семейных споров и налога при дарении не близкому лицу).

Пошаговая инструкция подачи декларации онлайн

1. Зайдите в сервис «Личный кабинет налогоплательщика» через Госуслуги.
2. Выберите «Подача 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».
3. В разделе «Доходы» укажите данные из ЭЦП/ДКП (договор купли-продажи).
4. Примените вычет «В виде расходов» и приложите сканы:
   • ДКП на старую квартиру‚
   • Договор мены (акт приёма-передачи от реновации)‚
   • Квитанции‚ чеки‚ выписки из банка.
5. Подпишите декларацию ЭЦП и отправьте.
6. Оплатите налог удобным способом (СБП‚ карта‚ онлайн-банк).

Частые ошибки

• Неверный срок владения. Путают дату регистрации новой квартиры вместо старой.
• Неполный пакет документов. Без чеков налоговая может не принять расходный вычет.
• Игнорирование декларации. Даже при нулевом налоге её подавать обязательно‚ если квартира владеется менее минимального срока.

Контакты для консультаций

Федеральные органы

• ФНС России (горячая линия): ###-###-#### (бесплатно по РФ)
• Онлайн-чат ФНС: service.nalog.ru → Обратная связь
• МФЦ Москвы: mos.ru/mfc‚ запись онлайн или по телефону ###-###-####

Бесплатная юридическая помощь

• ГБУ «Городской центр юридической помощи»: ###-###-####
• Консультации на портале «Добродел»: добродел.мос.ру → раздел «Юридическая помощь»

Консультации риэлторов и налоговых консультантов

• Ассоциация риэлторов Москвы (АРМ): ###-###-####
• ЦИАН, помощь юриста: cian.ru/jurist
• «ЭЛКОД» — налоговое сопровождение: elcode.ru‚ тел. ###-###-####

Краткий вывод

Продавать квартиру‚ полученную по реновации‚ можно без налога‚ если суммарный срок владения старой и новой квартирой составляет не менее 3 лет (для приватизированных/дареных) или 5 лет (для купленных). В противном случае рассчитайте налог по формуле‚ соберите документы и не забудьте подать 3-НДФЛ вовремя. При сомнениях — обращайтесь к специалистам‚ контакты указаны выше.