Управляющая организация (далее — УК), обслуживающая многоквартирный дом, выступает одновременно:

• поставщиком коммунальных услуг;
• арендодателем общего имущества;
• работодателем для своих сотрудников;
• налоговым агентом по НДФЛ․

От функции зависит перечень налогов и взносов, которые компания обязана исчислять и перечислять в бюджет․ Ниже — подробный разбор․

Основные налоги управляющей компании

Единый налог при УСН «Доходы минус расходы»

С (по Федеральному закону № 325-ФЗ) УК на УСН не учитывает при расчёте налоговой базы доходы, полученные от собственников в качестве платы за коммунальные услуги․ Эти средства признаются целевым финансированием и исключаются из налогооблагаемой базы․

Упрощёнщики обязаны оплачивать единый налог 15 % (или пониженную ставку региона) на:

• собственную прибыль от содержания и ремонта общего имущества;
• арендную плату за размещение рекламы, АФУ, антенн и т․ п․;
• доходы от дополнительных услуг (парковка, клининг, охрана и др․)․

НДС

УК на УСН не является плательщиком НДС, но есть четыре исключения:

1. Импорт товаров, НДС уплачивается на таможне․
2. Выставление счетов-фактур с НДС по собственному желанию (редко)․
3. Аренда общего имущества: если УК самостоятельно заключает договоры аренды, то обязана включать НДС 20 % в счёт-фактуру․
4. Выполнение ремонтно-эксплуатационных работ собственными силами․
   Если перечень работ из постановления Правительства РФ № 491 выполняет третья субподрядная организация, УК освобождается от НДС․

Налог на прибыль (ОСНО)

При общей системе ставка 20 % распределяется:

• 3 % — федеральный бюджет;
• 17 % — регион․

С 2026 г․ действует льгота по инвестиционному налоговому вычету, если УК вкладывает средства в капремонт, модернизацию инженерных систем․

Страховые взносы

Сотрудники УК

На все выплаты в пользу работников (зарплата, премии, компенсации):

• 30 % — общая ставка взносов (ПФР, ФСС, ОМС)․
• Дополнительно, взносы на травматизм от 0,2 % до 8,5 % в зависимости от класса профриска․

Вознаграждение председателю совета дома

По договору-поручению между УК и председателем совета:

• УК начисляет страховые взносы 30 % на сумму вознаграждения;
• удерживает и перечисляет НДФЛ 13 %;
• до 25 апреля следующего года предоставляет в ИФНС Справку о доходах физического лица (2-НДФЛ)․

Налоги на имущество

Налоговые агенты: НДФЛ при использовании общего имущества

Кто обязан платить НДФЛ при сдаче крыши, подвалов, фасадов в аренду?

1. Арендатор (юрлицо или ИП) — удерживает НДФЛ 13 % с каждого собственника, доля которого указана в протоколе общего собрания;
2. Управляющая компания — выступает налоговым агентом только в том случае, если в договоре аренды указано, что платёж поступает на счёт УК;
3. Собственники физлица получают доход, но не являются налоговыми агентами: сумму НДФЛ исчисляет и перечисляет арендатор или УК․

Схема учёта доходов и расходов в бухгалтерии УК

Дт 76․5 – Кт 62 оплата ЖКУ собственниками
Дт 62 – Кт 90․1 отражена выручка (собственные услуги)
Дт 90․3 – Кт 68․2 начислен НДС (если применяется)
Дт 20 – Кт 70 начислена зарплата персоналу
Дт 20 – Кт 69 начислены страховые взносы

Практические советы бухгалтеру УК

• Вести раздельный учёт целевого финансирования (коммуналка) и собственных доходов․
• Контролировать протоколы ОСС, в них фиксируется право УК сдавать общее имущество в аренду․
• Отдельный лицевой счёт для средств модернизации ЖКХ, если они перечисляются в Фонд капремонта․
• Ежеквартальное сверение расчётов с РСО (ресурсоснабжающими организациями) для исключения двойного НДС․

Контакты для обращений

• ИФНС России по месту регистрации УК или онлайн через www․nalog․gov․ru
• ФНС России «Горячая линия» ###-###-####
• ПФР по вопросам страховых взносов: ###-###-####
• Фонд капремонта вашего региона — телефон уточняйте на сайте www․fkrf․ru
• Консультации 1С:Бухгалтерия ЖКХ ###-###-####

Чек-лист «Не забудь в 2026 году»

1. До 31 марта — сдать декларацию по УСН за 2025 г․
2. До 30 апреля — предоставить 2-НДФЛ на вознаграждение председателя совета․
3. До 1 декабря — уплатить транспортный и земельный налоги․
4. До 15 числа каждого месяца, перечислить авансы по УСН․
5. До 25 числа, сдать отчётность по страховым взносам в ПФР и ФСС․