В жизни любого жилищно-строительного кооператива (ЖСК) главный вопрос бухгалтерии —
что считать доходом, а что нет. Ошибка в классификации поступлений приводит к переплате налогов
или, наоборот, к претензиям со стороны ФНС. Ниже — самая свежая «карта» доходов и «не-доходов» для ЖСК
на 2026 год, основанная на письмах Минфина, разъяснениях ФНС и судебной практике.
Что не считается доходом ЖСК
Эти суммы исключаются из налоговой базы и не подлежат налогообложению ни по УСН, ни по налогу на прибыль.
- Вступительные взносы — единоразовый платёж при вступлении в кооператив.
- Членские взносы — регулярные платежи членов кооператива.
- Паевые взносы (включая дополнительные паевые).
- Пожертвования от физических и юридических лиц.
- Отчисления в резерв на капремонт/ремонт общего имущества.
Источник: Письмо Минфина РФ от № 03-03-07/29, ст. 251 НК РФ.
Что обязательно учитывается как доход
Доходы УСН «Доходы минус расходы»
При упрощёнке объект «доходы минус расходы» в КУДиР отражаются:
- Платежи собственников за коммунальные услуги (холодное/горячее водоснабжение, тепло, электричество, газ, вывоз мусора и т.д.).
- Доходы от дополнительных платных услуг (парковка, аренда крыши под антенны, размещение рекламы, платный ремонт в квартирах и пр.).
- Безвозмездно полученные работы/услуги, оказанные ЖСК по договорам (например, ремонт подъезда за счёт подрядчика-благотворителя).
- Пени и неустойки от дебиторов за просрочку оплаты.
Важно: коммунальные платежи сразу же принимаются к вычету в составе расходов,
поэтому финальный налог платится только с разницы «маржи».
Доходы при общем режиме (налог на прибыль)
- Та же логика, что и при УСН, но с дополнительным учётом:
- процентов по банковскому депозиту остатков средств;
- сумм, полученных от контрагентов за электронные квитанции (плата за «комиссию» при оплате картой);
- доходов от продажи материалов, оставшихся после ремонта (металлолом, стройматериалы).
Типовые ошибки ЖСК в 2025–2026 гг.
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Не отражены в доходах «коммуналка» | Доначисление УСН + пени 20 % | Добавить в КУДиР строку «коммунальные платежи» и в расходах — «перечисление поставщикам ЖКУ» |
| Паевые взносы учтены как доход | Переплата налога | Подать уточнённую декларацию с вычетом «необлагаемых поступлений» |
| Не учтена выручка от рекламы на фасаде | Штраф по ст. 122 НК РФ (20 % от неуплаченной суммы) | Включить в доходы и доплатить налог |
Как отразить в 1С:ЖКХ 3.0
Шаг 1. Создать документ «Поступление денежных средств» → вид операции «Оплата от собственников».
Шаг 2. Одной строкой указать:
- вид услуги = «Коммунальные услуги»;
- сумма дохода = 100 % поступления;
- сумма расхода = та же сумма (перечисление ресурсоснабжающей организации).
Шаг 3. В КУДиР автоматически сформируются две записи: доход и расход.
Контакты для консультаций
- ФНС России — телефон горячей линии ###-###-####, сайт: www.nalog.gov.ru
- Минфин РФ — отдел разъяснений по налогообложению: (495) -26-44-55, e-mail: depart@minfin.gov.ru
- КонсультантПлюс — бесплатная «горячая линия» для бухгалтеров: ###-###-####
- 1С:Поддержка пользователей ЖКХ, ###-###-####, раздел «ЖКХ и ТСЖ»
Главное на заметку
Запомните простое правило: если деньги поступили на счёт ЖСК не из целевых взносов и
не для капремонта, то 99 % вероятности, что это налогооблагаемый доход.
Применяйте «сверку» с таблицей выше, и налоговые риски сведутся к нулю.