Товарищество собственников жилья (ТСЖ), это некоммерческая организация, созданная собственниками квартир и нежилых помещений для самостоятельного управления многоквартирным домом. Одним из способов пополнения бюджета ТСЖ является сдача в аренду общего имущества дома (подвалы, чердаки, помещения первых этажей, парковки и др.). Ниже, подробная инструкция, как это сделать законно и без рисков.
Проверка статуса помещения
- Определить, что именно ТСЖ может сдавать:
- Только общее имущество собственников (МКД). Собственность ТСЖ на такие объекты не оформляется, но управление и получение дохода возможны по решению общего собрания.
- Если помещение оформлено в собственность самого ТСЖ (например, переуступлено за долги управляющей компании), требуется выписка из ЕГРН с правом собственности.
- Категория объекта: жилое → сначала перевести в нежилое через межведомственную комиссию (ст. 23 ЖК РФ).
Подготовка решения общего собрания
Требования ЖК РФ (ст. 44, 46):
- Кворум: 50 %+1 голос от общей площади помещений дома.
- Большинство: более 50 % голосов присутствующих.
- Особенности: если аренда носит существенный характер (меняет назначение помещения, требует капремонта), решение принимается 2/3 голосов общей площади.
Результат оформляется протоколом собрания, который:
- Подписывается председателем и секретарём.
- Прошивается, нумеруется, хранится в ТСЖ не менее 3 лет.
- Направляется в Росреестр при необходимости внесения изменений в ЕГРН.
Определение условий аренды
| Что решает собрание | Как фиксируется |
|---|---|
| Минимальная ставка аренды (₽/м²/мес) | В протоколе |
| Срок договора (от 11 месяцев до 5 лет) | В протоколе |
| Разрешённые виды деятельности | В протоколе или положении о коммерческом использовании |
| Порядок распределения дохода | Устав или решение: на ремонт, на счёт ТСЖ, на уменьчение взносов |
Поиск арендатора
- Открытый аукцион/конкурс. Объявление публикуется на сайте ТСЖ, mos.ru (если объект >150 м²), «Авито», ГИС ЖКХ, досках объявлений.
- Закрытое предложение. Если арендатор один и собрание дало согласие.
- Требования к участникам: отсутствие задолженности по налогам, опыт аренды аналогичных помещений, залог (обычно 1–2 мес. аренды).
Обязательные реквизиты:
- Полные реквизиты ТСЖ: ИНН, ОГРН, юр. адрес, Ф.И.О. председателя правления.
- Описание помещения: кадастровый номер, площадь, этаж, назначение.
- Сроки и порядок оплаты, индексация арендной платы.
- Целевое использование: административно-торговое, склад, офис, иное.
- Обязанности сторон по коммунальным платежам, капремонту, охране.
- Ответственность за нарушение: неустойка, расторжение, штрафы.
- Акт приёма-передачи (подписывается при вводе в эксплуатацию).
Примерный фрагмент договора:
На основании протокола общего собрания собственников от «__».__.2025 № __ Арендодатель (ТСЖ «___________», ИНН 77__________) предоставляет Арендатору (ИП Иванов И.И., ИНН 77__________) во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 45,6 м², расположенное по адресу: г. Москва, ул. _________, д. __, эт. 1, помещ. 1-А, кадастровый № 77:__: ________:_______:_______.Срок аренды: 36 месяцев с «01» января 2026 г.
Бухгалтерские и налоговые аспекты
- Налог на прибыль — 20 % (если ТСЖ на ОСНО).
- УСН 6 % — возможно при соблюдении критериев малого бизнеса (до 150 млн ₽ выручки).
- Доход от аренды не облагается НДС при условии, что ТСЖ не является плательщиком НДС.
- Все поступления от аренды идут в целевые взносы и отражаются в годовом отчёте ТСЖ.
Контроль за исполнением договора
- Контролирует Ревизионная комиссия ТСЖ (ежеквартальные отчёты).
- Ежегодно на общем собрании утверждается финансовый отчёт, в т.ч. по аренде.
- Расходы > 100 тыс. ₽ требуют одобрения собрания (ст. 45 ЖК РФ).
Пошаговый чек-лист для председателя ТСЖ
- Получить кадастровый паспорт помещения.
- Провести экспертизу (пожарники, Роспотребнадзор) при необходимости.
- Созвать общее собрание, утвердить условия аренды.
- Опубликовать объявление / провести аукцион.
- Выбрать победителя, согласовать договор.
- Зарегистрировать договор в Росреестре (если >1 года или >1 млн ₽).
- Внести изменения в ГИС ЖКХ и в отчётность ТСЖ.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Аренда без протокола собрания | Договор может быть признан недействительным | Всегда проводить голосование и хранить протокол |
| Неверная площадь в договоре | Споры и перерасчёты | Прикладывать технический план и акт приёма-передачи |
| Не учтён налог на имущество | Начисление пени | Проверить в ФНС начисление налога на общее имущество |
Контакты для консультаций и оформления сделки
- Московская городская служба аренды имущества (Мосимущество)
Адрес: 125009, г. Москва, ул. Тверская, 13
Тел.: +7 (495) -27-77-77
Сайт: mos.ru/dgi - Федеральная налоговая служба (по вопросам налоговой нагрузки ТСЖ)
Контакт-центр: ###-###-####
Онлайн-чат: nalog.ru - Центральное управление Министерства МЧС России по г. Москве
Пожарная экспертиза помещений
Тел.: +7 (495) -27-18-88 - Государственная регистрация прав (Росреестр, офис «Мои документы»)
Адрес: любой МФЦ в вашем районе
Запись онлайн: mfc.mos.ru - Юридическая компания «Мосты», специализация на аренде у ТСЖ
Тел.: +7 (495) -45-64-56
Email: info@mosty.ru
Важно! Перед подписанием договора убедитесь, что:
- Есть актуальный протокол общего собрания с решением о сдаче в аренду.
- Помещение не числится в залоге, не арестовано, не под судебными спорами (запросите выписку ЕГРН, 300 ₽ в электронном виде).
- Арендатор подтвердил оплату залога и первого месяца аренды до передачи ключей.
Следуя этой инструкции, ТСЖ сможет легально и эффективно сдавать помещения, повышая благосостояние дома и качество управления.