Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это юридическое лицо, созданное собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления имуществом. Любая деятельность ТСЖ (услуги по содержанию жилья, привлечение подрядчиков, работа со специалистами) оформляется договорами. Ниже, подробный разбор, как правильно составить договор ТСЖ, на что обратить внимание и куда обращаться за помощью.

Определяемся с типом договора

• Договор между ТСЖ и собственником-не-членом ТСЖ — оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
• Трудовой договор с председателем, бухгалтером, уборщицей, электриком — при приёме в штат.
• Договор подряда с самозанятым, ИП или юридическим лицом — вывоз мусора, сантехника, юридическое сопровождение.
• Договор поставки — приобретение ТМЦ, электроэнергии, газа, воды (если ТСЖ самостоятельно закупает ресурсы).

Общие правила оформления любого договора ТСЖ

1. Форма документа — только письменная, в 2-х экземплярах. Экземпляры прошиваются, нумеруются и подписываются обеими сторонами.
2. Срок действия — указывается конкретный период или «бессрочно».
3. Существенные условия:
   • предмет договора (что именно оказывается/поставляется);
   • цена и порядок расчётов;
   • сроки и порядок приёма-передачи результатов;
   • ответственность сторон.
4. Утверждение. Для крупных контрактов (например, договор управления с УК) требуется решение общего собрания собственников. Для обычных договоров подряда достаточно решения правления ТСЖ.

Пример структуры договора

Преамбула (реквизиты сторон)
Предмет договора
Цена и порядок оплаты
Права и обязанности сторон
Ответственность сторон
Срок действия и порядок расторжения
Прочие условия (форс-мажор, конфиденциальность)
Реквизиты и подписи

Отдельные нюансы по типам договоров

Договор с собственником-не-членом ТСЖ

Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ и Постановлению № 416, ТСЖ обязано направить проект договора каждому собственнику, не вступившему в ТСЖ. У жителя есть 30 календарных дней на подписание или направление протокола разногласий. Если ответа нет, договор считается заключённым на предложенных условиях.

Договор с самозанятым или ИП

Риск подмены трудовых отношений:

• самозанятый сам организует своё рабочее место и распоряжается временем;
• в договоре чётко прописываются конечный результат, а не «рабочее время»;
• оплата — по акту выполненных работ, а не по окладу;
• не допускается «дисциплинарная ответственность» в форме выговоров.

Трудовой договор с председателем или бухгалтером

Оформляется по ТК РФ. В договоре обязательно указать:

• структурное подразделение (Правление ТСЖ);
• функциональные обязанности (ведение бухгалтерии, подача отчётности, организация ОСС);
• оклад или почасовая оплата;
• режим труда и отдыха (5/2, 40 часов/нед.).

Шаблоны и образцы

Наиболее востребованные формы:

• Договор на содержание жилья между ТСЖ и собственником-не-членом ТСЖ (оферта + акцепт) — Скачать (DOCX, 26 КБ)
• Трудовой договор с председателем ТСЖ — Скачать (DOC, 35 КБ)
• Договор подряда с самозанятым — Скачать (PDF, 120 КБ)
• Договор поставки электроэнергии для ТСЖ — Скачать (DOCX, 29 КБ)

Контакты для консультаций и скачивания актуальных форм

• ГБУ «Жилищный консультационный центр» г. Тольятти
  
  Адрес: 445000, Самарская обл., г. Тольятти, ул. Мира, д. 68, офис 412
  
  Тел.: +7 (8482) -1-40-10
  
  Режим работы: Пн-Пт 09:00–18:00
• Администрация городского округа Тольятти — отдел ЖКХ и жилищной политики
  
  Адрес: 445020, г. Тольятти, ул. Советская, д. 6, каб. 204
  
  Тел.: +7 (8482) -9-11-22, доб. 4-27
  
  E-mail: zhkh@tlt.ru
• КонсультантПлюс: бесплатная справка по договорам ТСЖ
  
  Тел.: 8-800-2000-800 (звонок бесплатный)
  
  Сайт: www.consultant.ru
• Региональное отделение «Опора России» (поддержка МСП и самозанятых)
  
  Адрес: 443068, г. Самара, ул. Алабинская, д. 26
  
  Тел.: +7 (846) -79-60-40
  
  E-mail: info@opora-samara.ru

Самое главное запомнить

1. Любой договор ТСЖ должен соответствовать ЖК РФ, ТК РФ, ГК РФ и решениям общего собрания собственников.
2. Для собственников-не-членов ТСЖ обязателен 30-дневный срок на акцепт оферты.
3. При работе с самозанятыми и ИП исключите любые признаки трудовых отношений, иначе ФНС оштрафует.
4. Храните экземпляры договоров не менее 5 лет (для трудовых — 50 лет).
5. При сумме контракта > 100 000 ₽, опубликуйте информацию на сайте zakupki.gov.ru как закупка у единственного поставщика.

Если возникли вопросы, не поленитесь связаться с юристом ЖКХ или обратиться в администрацию города. Грамотно составленный договор, залог спокойствия всего дома.