Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся в собственности граждан, организаций или государства, а также инфраструктура, обеспечивающая их эксплуатацию. В рамках жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) он делится на несколько категорий и включает не только сами квартиры, но и общедомовое имущество, инженерные системы, придомовые территории и даже сведения о техническом состоянии зданий.

Какие объекты входят в жилищный фонд

• Многоквартирные дома (МКД) — основная часть городского жилищного фонда. Сюда относятся:
  • жилые помещения (квартиры);
  • нежилые помещения на первых этажах и встроенные офисы;
  • общедомовое имущество (лестничные клетки, лифты, чердаки, подвалы, крыши, инженерные сети);
  • земельные участки под домом и придомовая территория.
• Индивидуальные жилые дома, частный сектор, в т.ч. таунхаусы и коттеджи.
• Ведомственный и муниципальный фонд — квартиры, принадлежащие городу (Москве) или федеральным органам власти, но сданные в аренду или соцнайм.
• Специализированный фонд, общежития, дома для временного проживания, служебные квартиры.

Кто управляет жилищным фондом

Государственные и муниципальные органы

• Минстрой России — разрабатывает нормативные акты, включая единую систему учёта технического состояния домов.
• Росреестр — передаёт в ГИС ЖКХ сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и реестра разрешений на строительство (РСО).
• Органы местного самоуправления (ОМСУ) — районные управы и префектуры утверждают графики обследования жилищного фонда, выдают разрешения на капитальный ремонт.
• Фонд капитального ремонта Москвы — формирует программу капитального ремонта, аккумулирует взносы, проводит тендеры.

Управляющие организации и объединения собственников

• Управляющие компании (УК), заключают договоры управления, обслуживают инженерные системы, выставляют квитанции.
• Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — самоуправление домом через общие собрания собственников.

Как ведётся учёт технического состояния

С 2026 года в России стартует всероссийская инвентаризация многоквартирных домов. Для этого введены:

1. Электронные паспорта домов — размещаются в ГИС ЖКХ и включают:
   • технические характеристики (год постройки, материал стен, площадь);
   • данные о капитальных ремонтах;
   • состояние инженерных сетей и конструктивных элементов;
   • сведения из ЕГРН и РСО.
2. Графики обследования — утверждаются по каждому району Москвы и публикуются на сайтах префектур и управ.

Капитальный ремонт как часть жизненного цикла дома

Согласно Жилищному кодексу РФ, капитальный ремонт касается:

• кровли и фасада;
• инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение);
• лифтового оборудования;
• фундамента и несущих конструкций.

Источники финансирования:

• взносы собственников на счёт Фонда капитального ремонта;
• субсидии и софинансирование из бюджетов разных уровней;
• специальные программы, например «Мой район» или «Реновация».

Особенности московского жилищного фонда

Действие Положения о составе и порядке подготовки баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы, не распространяется на площадь, построенную после , если она уже передана в частную собственность. Это значит:

• новостройки не включаются в муниципальный баланс;
• ответственность за содержание лежит полностью на собственниках через УК/ТСЖ;
• налоговая база на земельный участок под домом не включает долю, занятую объектами ЖКХ (водоканал, теплопункт и т.д.).

Контакты для обращений

Ниже приведены ключевые контакты, куда можно обратиться по вопросам жилищного фонда в Москве и России.

Совет: прежде чем звонить, оформите обращение в письменном виде через официальные сайты или мобильные приложения, это ускорит ответ и оставит «цифровой след».

Что важно помнить собственнику

• Следите за графиком обследования вашего дома на сайте префектуры: вдруг ваш дом включат в программу капремонта в этом году.
• Проверяйте электронный паспорт в ГИС ЖКХ — если вдруг ошибка в площади или годе постройки, это влияет на тарифы и взносы.
• Участвуйте в общих собраниях, решения ТСЖ или совета дома напрямую влияют на ваши платежи и качество услуг.
• Оплачивайте взносы на капремонт вовремя — долги могут привести к росту пени и исключению дома из региональной программы.
• Используйте официальные каналы связи — избегайте «посредников», обещающих «ускорить» включение дома в программу ремонта.

Жилищный фонд, это не только квадратные метры, но и сложная экосистема, где технологии, право и финансы тесно переплетены. Будьте в курсе изменений, и ваш дом прослужит дольше, а коммунальные расходы будут прозрачными и оправданными.