Актуально на 24 марта 2026 г.

Что считается «общим имуществом» в многоквартирном доме

Статья 36 ЖК РФ определяет общее имущество как:

• конструктивные элементы (фундамент, несущие стены, крыша);
• механическое, электрическое, санитарное оборудование;
• помещения общего пользования, придомовая территория;
• другое имущество, предназначенное для обслуживания дома.

Отличие «общего имущества» от «имущества самого ТСЖ»

Как ТСЖ может использовать общее имущество

Доходное использование

1. Размещение рекламных конструкций – баннеры на фасаде, лайт-боксы на крыше.
2. Аренда крыши под размещение антенн операторов связи, солнечные панели.
3. Сдача в аренду подвальных помещений под мастерские, склады, мини-прачечные.
4. Организация платных парковочных мест на придомовой территории.

Безвозмездное использование

Допускается при наличии решения ОСС (протокол общего собрания собственников). Пример: безвозмездное размещение коллективной антенны для всех жителей.

Смешанное использование

Часть площади крыши может быть передана оператору связи за арендную плату, а остальное – использовано для установки общедомовой антенны.

Права и обязанности ТСЖ при использовании общего имущества

• Вести реестр членов ТСЖ и вести бухгалтерский учёт (ст. 151 ЖК РФ).
• Заключать договоры на обслуживание и ремонт общего имущества.
• Распоряжаться средствами согласно финансовому плану, утверждённому ОСС.
• Не допускать ущерба общему имуществу и своевременно проводить ремонты.

Процедура получения права использования

Шаг 1. Подготовка инициативы

Правление или 10 % собственников инициируют вопрос об использовании общего имущества.

Шаг 2. Проведение общего собрания

• Форма: очная или заочная (опросный лист).
• Кворум: более 50 % голосующих площадей.
• Решение: простое большинство (50 % + 1 голос).

Шаг 3. Оформление документов

1. Протокол ОСС.
2. Доверенность ТСЖ на заключение договоров.
3. Проект договора аренды/услуги.

Шаг 4. Контроль и отчётность

Доходы от использования общего имущества идут в фонд капремонта или используются на текущее содержание по решению ОСС.

Налоговые и бухгалтерские особенности

• УСН 6 %: доходы от аренды включаются в базу, но взносы на содержание общего имущества – не входят в доходы (письмо Минфина от ).
• ОСНО: необходимо выставлять НДС-счета-фактуры.
• Бухгалтерия: доходы отражаются по коду 91.1, расходы на ремонт – 20.01.

Наиболее частые проблемы и способы их решения

Примеры из судебной практики

Апелляционное определение СПбГАС от : ТСЖ передало в аренду часть крыши без протокола ОСС. Суд признал сделку недействительной и обязал вернуть доходы в фонд капремонта.

Чек-лист для собственника

1. Уточните, какое имущество признано общим (план БТИ, техпаспорт).
2. Проверьте, были ли проведены ОСС по использованию.
3. Запросите у ТСЖ отчёт о доходах и их расходовании.
4. Если сомневаетесь — требуйте внеочередное ОСС.

Контакты для консультаций и обращений

Федеральные органы и горячие линии

• Минстрой России
  Адрес: 129339, г. Москва, ул. Садовая-Самотёчная, 10/23
  Тел: +7 (499) -7-99-99
  Сайт: https://minstroy.gov.ru
• Горячая линия ЖКХ РФ
  Тел: ###-###-#### (круглосуточно)
• Госжилинспекция Москвы
  Тел: +7 (495) -57-17-00
  E-mail: info@gzhi.mos.ru

Региональные контакты

• Санкт-Петербург
  Комитет по ЖКХ: +7 (812) -76-65-11
  Адрес: ул. Садовая, 39-41
• Новосибирск
  ГЖИ: +7 (383) -27-03-33
  Адрес: ул. Ленина, 36

Юридические и экспертные организации

• Юридическая служба «ЖКХ-Эксперт»
  Тел: ###-###-####
  WhatsApp: +7 (916) -23-45-67
• Компания «МКД-Консалт»
  Тел: +7 (495) -55-12-12
  E-mail: info@mkd-consult.ru

Онлайн-ресурсы

• КонсультантПлюс: ЖКХ
• Портал «ЖКХ Онлайн»
• Госуслуги

Информация подготовлена по состоянию на . Перед принятием решений проконсультируйтесь с профильными специалистами.