Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение владельцев помещений в многоквартирном доме или иного недвижимого имущества. Один из ключевых вопросов в деятельности любого ТСН — это определение, учёт и управление общим имуществом. В данной статье разберёмся, что именно считается общим имуществом, как на него возникает право собственности, каким образом происходит раздел имущества между членами ТСН и куда обращаться за разъяснениями.
Что такое общее имущество в ТСН
Правовое определение
Согласно п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, товариществом собственников недвижимости признаётся добровольное объединение собственников помещений в здании (или иного недвижимого имущества). Все элементы, которые не являются частями отдельных квартир или офисов и предназначены для обслуживания всего здания, признаются общим имуществом.
Перечень объектов общего имущества
- Конструктивные элементы: фундамент, несущие стены, перегородки, перекрытия, крыша.
- Инженерные системы: лифтовое хозяйство, центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электрические и слаботочные сети.
- Вспомогательные помещения: подвалы, чердаки, технические этажи, колясочные, мусорокамеры.
- Земельный участок: придомовая территория, включающая детские площадки, парковки, газоны, проезды.
- Иные объекты: спортивные и детские площадки, спортзалы, охраняемые парковки, посты охраны и т.п.
Как возникает право собственности на общее имущество
С 2025 года Росреестр внедряет новый механизм: право собственности на общее имущество возникает с момента постановки на кадастровый учёт (аналогично общему имуществу в многоквартирном доме). Это означает:
- ТСН подаёт заявление и пакет документов в Росреестр через МФЦ или онлайн.
- После проведения кадастровых работ объект регистрируется как «общее имущество ТСН».
- Каждый собственник помещения автоматически становится долевым собственником пропорционально размеру своей квартиры/помещения.
Совет: отсутствие регистрации не освобождает от обязанности содержать общее имущество, но затрудняет его залог, аренду или продажу доли.
Раздел имущества между членами ТСН
Принцип долевой собственности
Доли в праве общей собственности определяются:
- по площади квартиры/нежилого помещения к общей площади всех помещений в доме;
- в случае перепланировок или объединений квартир доли пересчитываются после внесения изменений в ЕГРН.
Раздел при выходе из ТСН
Если собственник продаёт квартиру, его доля автоматически переходит покупателю. При выходе из ТСН без продажи (например, выкуп доли ТСН у собственника) необходимо:
- Принять решение общим собранием не менее чем 2/3 голосов.
- Определить рыночную стоимость доли (независимая оценка).
- Заключить договор купли-продажи доли с ТСН или третьим лицом.
- Зарегистрировать переход права в Росреестре.
Налоги, тарифы и содержание общего имущества
- Налог на имущество организаций: начисляется на общее имущество, записанное на баланс ТСН.
- Коммунальные тарифы: общедомовые нужды (ОДН) распределяются между собственниками пропорционально их долям.
- Капитальный ремонт: формируется отдельный фонд; решение о способе накопления принимает общее собрание.
Частые спорные ситуации и судебная практика
Дачники без членства в СНТ/ТСН
Третий кассационный суд общей юрисдикции в 2025 году подтвердил: даже если лицо не является членом ТСН, оно обязано оплачивать расходы на содержание общего имущества в части, приходящейся на его участок.
Совместное проживание после развода
Верховный суд РФ разъяснил: если бывшие супруги продолжают проживать в одной квартире после развода, это не даёт права на повторный раздел имущества, уже разделённого по соглашению или решению суда.
Пошаговая инструкция: как поставить общее имущество ТСН на кадастровый учёт
- Подготовьте документы: выписка ЕГРН на здание, протокол общего собрания, технический план, схема расположения помещений, правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Закажите кадастровые работы у аккредитованного инженера-кадастрового инженера.
- Подайте заявление через официальный сайт МФЦ или в электронном виде на портале Росреестра.
- Оплатите госпошлину (для юр. лиц – 2 500 руб., для физ. лиц – 350 руб.).
- Получите выписку ЕГРН на общее имущество.
Контакты и полезные ресурсы
| Организация | Формат обращения | Телефон / Сайт | Часы работы |
|---|---|---|---|
| Росреестр | Консультация по кадастровому учёту | ###-###-#### rosreestr.gov.ru | Пн–Пт 08:00–20:00, Сб 09:00–15:00 |
| МФЦ (Мои документы) | Приём документов, консультация | ###-###-#### mfc.gov.ru | Ежедневно 09:00–21:00 |
| ФНС России | Вопросы по налогу на имущество организаций | ###-###-#### nalog.gov.ru | Пн–Пт 09:00–18:00 |
| Общественная приёмная СРО «ЖКХ-Контроль» | Юридическая помощь собственникам | +7 (495) -65-11-22 roskvartal.ru | Пн–Пт 10:00–17:00 |
| Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (Госжилинспекция) | Жалобы на бездействие ТСН/управляющих компаний | Единый федеральный номер: ###-###-#### жкх.рф | Круглосуточно (жалобы онлайн) |
Итак:
- Всё, что находится за пределами отдельных квартир и служит всем собственникам, считается общим имуществом.
- Право собственности на общее имущество возникает после кадастрового учёта; доли определяются пропорционально площади.
Рекомендации для собственников:
1. Проверьте, стоит ли общее имущество вашего ТСН на кадастровом учёте.
2. Требуйте от правления ежегодный отчёт о состоянии общего имущества и расходах на его содержание.
3. При спорах обращайтесь в МФЦ, Росреестр или суд. Контакты указаны выше.