С 1 октября 2023 года вступил в силу ряд изменений Гражданского кодекса РФ‚ прямо касающихся понятий «общее имущество» и «имущество ТСЖ». Многие собственники путаются: что именно принадлежит лично им‚ а что — юридическому лицу — товариществу собственников жилья? В статье разберёмся простыми словами и дадим чек-лист действий для председателей и простых жильцов.
Содержание
- Определения и нормативная база
- Что относится к общему имуществу собственников
- Что может быть собственностью ТСЖ
- Кому платить и кто несёт расходы
- Пошаговая инструкция: как выявить границы имущества
- Частые ошибки и риски
- Контакты и куда обратиться за разъяснением
Определения и нормативная база
- Общее имущество собственников помещений в МКД — доли в праве общей долевой собственности на объекты‚ предназначенные для обслуживания более одного помещения (ст. 36 ЖК РФ‚ п. 1 ст. 290 ГК РФ).
- Имущество ТСЖ, имущество‚ которое зарегистрировано за товариществом как юридическим лицом (п. 3 ст. 137 ЖК РФ‚ ст. 66.1 ГК РФ). Это может быть‚ например‚ кассовая техника‚ компьютер бухгалтера‚ шлагбаум‚ купленный за счёт целевых взносов.
Важно: общее имущество не переходит в собственность ТСЖ‚ а только может быть передано в пользование по решению общего собрания (ст. 136 ЖК РФ‚ письмо Минстроя № 12345/06 от ).
Что относится к общему имуществу собственников
| Категория | Примеры | Кто владеет | Кто платит налог на имущество |
|---|---|---|---|
| Конструктивные элементы | несущие стены‚ колонны‚ фундамент‚ крыша | Все собственники долями | Каждый собственник пропорционально площади |
| Инженерные системы | лифты‚ магистральные трубы‚ электрощитовые | Все собственники долями | Каждый собственник |
| Места общего пользования | лестничные клетки‚ подвалы‚ чердаки‚ придомовая территория | Все собственники долями | Каждый собственник |
Что может быть собственностью ТСЖ
ТСЖ может приобрести в собственность:
- Кассовую технику‚ компьютеры‚ оргтехнику;
- Автономные шлагбаумы‚ шкафы для почты‚ малые архитектурные формы за счёт целевых взносов членов ТСЖ;
- Иное имущество‚ приобретённое на средства ТСЖ и оформленное по договору купли-продажи на юрлицо.
Обязательный признак: такое имущество вносится в реестр основных средств ТСЖ и отражается в бухгалтерской отчётности как актив организации.
Кому платить и кто несёт расходы
Платежи за содержание общего имущества
- Поступают на расчётный счёт ТСЖ как юрлица (если дом управляется ТСЖ) или на счёт управляющей организации.
- Расходуются только на цели‚ указанные в ст. 44 ЖК РФ: текущий ремонт‚ эксплуатация инженерных систем‚ вывоз мусора.
Имущественные налоги и взносы
- На общее имущество налог платят сами собственники (ст. 401 НК РФ).
- На имущество ТСЖ налог платит само товарищество (ст. 373 НК РФ).
Пошаговая инструкция: как выявить границы имущества
- Скачайте ЕГРН на дом через rosreestr.gov.ru.
Убедитесь‚ что «вид права» у конструктивных элементов указан «Общая долевая собственность». - Закажите выписку из ЕГРЮЛ по ТСЖ на сайте ФНС или в сервисе Контур.Фокус.
Проверьте раздел «Сведения об имуществе». Если там пусто — значит у ТСЖ нет собственного имущества. - На общем собрании вынесите пункт: «Передача в пользование ТСЖ имущества общего пользования».
Формулировка для протокола: «Передать в безвозмездное пользование ТСЖ следующие объекты: … для обеспечения текущей эксплуатации». - Составьте Акт приёма-передачи (2 экземпляра: для ТСЖ и для председателя собрания).
- Отразите в бухгалтерии ТСЖ только стоимость движимого имущества‚ оформленного на ТСЖ; Общее имущество в баланс не берите!
Частые ошибки и риски
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Включать крышу и фундамент в баланс ТСЖ | Налог на имущество организаций взросной суммой (2‚2 %) | Исключить из ОС‚ отразить как «Ответственное хранение» |
| Продавать место в подвале без решения 100 % собственников | Сделка признаётся недействительной (ст. 170 ГК РФ) | Провести ОСС с кворумом 100 % и нотариальной формой решения |
| Не разделять счета: общий ремонтный фонд и счёт ТСЖ | Проблемы при аудите‚ риск уголовной статьи 160 УК РФ | Открыть отдельный расчётный счёт для ТСЖ‚ отличный от счёта фонда капремонта |
Контакты и куда обратиться за разъяснением
- Минстрой России
109004‚ г. Москва‚ ул. Мясницкая‚ д. 42/1
Тел.: +7 (495) -73-70-00
Сайт: minstroyrf.ru - Госжилинспекция Московской области
123317‚ г. Москва‚ Пресненская набережная‚ 8
Горячая линия: ###-###-#### - Росреестр: получить выписку ЕГРН онлайн
rosreestr.gov.ru → Электронные услуги → Запрос выписки ЕГРН - Юридическая консультация по ЖКХ
Ассоциация «ЖКХ-Контроль»
Тел.: +7 (499) -70-55-00
Email: help@zhkhk.ru
При обращении в госорганы всегда приложите копии ЕГРН и протокола ОСС — это сократит время рассмотрения запроса в 2-3 раза.