Вопрос о том, может ли управляющая компания (УК) осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом (МКД) без заключённого договора управления, регулярно возникает как среди собственников помещений, так и среди самих управляющих организаций. Ниже, подробный разбор, что говорит закон, какие есть исключения и куда обращаться за разъяснениями.
Нормативное регулирование
- Статья 162 ЖК РФ прямо указывает: «Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора управления, заключённого собственниками помещений в доме с управляющей организацией».
Договор считается заключённым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 50 % голосов. Расчёт идёт по доле общей площади помещений. - Определение Верховного Суда РФ № 303-ЭС20-23313 от 19 апреля 2021 г. разъясняет:
Если УК исключила дом из реестра лицензий, но новая управляющая организация ещё не определена, старая УК обязана продолжать обслуживание до окончательного перехода, чтобы не нарушать права жильцов. - Постановление Пленума ВС РФ от 29 декабря 2004 г. № 29 подтверждает:
Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора управления, если он заключён по результатам открытого конкурса. При этом должен быть соблюдён установленный порядок уведомления УК.
Возможные схемы заключения договора
На практике существуют три основных варианта заключения договора управления:
- Коллективный договор — подписывается общим собранием собственников (или инициативной группой по доверенности) от имени всех собственников.
- Индивидуальные договоры — каждый собственник заключает отдельное соглашение с УК (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).
- Договор застройщика — до проведения первого общего собрания собственников договор заключает застройщик, но его действие ограничено сроком до формирования совета дома.
Что происходит, если договора нет?
- Начиная с 7 мая 2024 г. в ЖК РФ не детализирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД при истечении срока действия договора. Это приводит к судебным спорам.
- Если договор не продлён и новый не заключён, но УК продолжает обслуживать дом, она может быть признана безосновательно обогащённой. Собственники вправе требовать перерасчёта и даже компенсации.
- Ситуации, когда УК фактически обслуживает дом без договора, но собственники регулярно оплачивают ЖКУ, считаются подрядом без договора (ст. 779 ГК РФ). Однако такой режим неустойчив и чреват спорами.
Частые ошибки
| Ошибка | Последствия |
|---|---|
| УК продолжает работать после истечения договора без решения собрания | Риск признания договора незаключённым, штрафы ГЖИ |
| УК не включена в реестр лицензий по конкретному дому | Собственники могут требовать компенсации за неоказанные услуги |
| Опечатки в протоколе ОСС: неверная площадь или доли | Оспаривание договора в суде другими собственниками |
Алгоритм действий для собственников
- Проверьте наличие договора управления — запросите копию у УК или в ГЖИ.
- Узнайте дату его окончания — обычно указана в самом договоре или приложениях.
- Организуйте общее собрание собственников (ОСС), официальное решение о продлении/изменении/расторжении договора.
- Заключите новый договор или выберите другую УК через открытый конкурс.
Контакты для обращений
- Региональное управление Госжилнадзора
Телефон: ###-###-#### (единая федеральная горячая линия)
Сайт: gzhl.gov.ru - Общероссийский ЖКХ-контроль
Телефон: 122 (со всех операторов)
Онлайн-форма: 122.gkh.ru - Жилищная инспекция вашего региона
Челябинская область:
Телефон: +7 (351) -29-83-03
Адрес: 454091, г. Челябинск, ул. Кирова, 102 - Юридические консультации по ЖКХ
Бесплатная юридическая помощь Минюста РФ
Телефон: ###-###-####
Управляющая компания не имеет права продолжать обслуживать МКД без заключённого договора управления. Исключение — временное продолжение деятельности по решению суда или когда новая УК ещё не назначена. Во избежание рисков собственникам важно своевременно продлевать или переоформлять договор через официальное общее собрание.
Обновлено по состоянию на . Законодательство может измениться — следите за актуальными источниками.