По закону товарищество собственников жилья (ТСЖ) обязано заключить письменный договор с каждым собственником помещения — будь то член ТСЖ или нет. Отказ ТСЖ от заключения договора нарушает требования Жилищного кодекса РФ‚ ст. 162 ч. 1 и Постановление Президиума ВС РФ № 2 (2015)‚ а значит является незаконным. Ниже подробно, что делать собственнику‚ если его «игнорируют».

Почему отказ ТСЖ незаконен

• Обязанность закреплена в законе. Согласно ст. 162 ЖК РФ‚ плата за содержание и коммунальные услуги взимается исключительно на основании договора. Без договора ТСЖ не имеет права начислять взносы‚ а собственник — обязанности платить.
• Обзор Верховного Суда РФ. В Обзоре судебной практики № 2 (2015) указано: отсутствие письменного договора не освобождает ни ТСЖ‚ ни собственника от выполнения обязанностей‚ но при этом не лишает собственника права требовать заключения договора.
• Необходимость документов для суда. Если ТСЖ планирует взыскать задолженность‚ наличие договора в письменной форме значительно упрощает позицию истца (дело № А63-935/2018).

Какие условия должны быть прописаны в договоре

Минимальный перечень пунктов:

1. Предмет договора: содержание‚ эксплуатация и ремонт общего имущества МКД.
2. Размер ежемесячного взноса и порядок его индексации.
3. Сроки и способы оплаты.
4. Ответственность сторон (штрафы‚ неустойки).
5. Порядок предоставления доступа в помещение для проведения работ.
6. Условия расторжения и изменения договора.

Пошаговый алгоритм действий собственника при отказе ТСЖ

Шаг 1. Подготовьте письменное обращение

Форма: свободная‚ но с обязательными реквизитами.

• Адресат: «Правлению ТСЖ «Имя» (Ф.И.О. председателя‚ адрес МКД).
• Текст: «Прошу заключить со мной договор управления многоквартирным домом № ___ по адресу: г. ___‚ ул. ___‚ д. ___‚ кв./помещение ___ в течение 30 календарных дней со дня получения настоящего заявления».
• Приложения: копия свидетельства о праве собственности (ЕГРН)‚ копия паспорта.
• Способ отправления: заказное письмо с уведомлением или лично вручить под расписку.

Шаг 2. Установите срок ответа

Закон прямого срока не содержит‚ но в судебной практике достаточным считается 30 дней с момента получения заявления.

Шаг 3. Зафиксируйте отказ (или игнорирование)

Шаг 4. Подайте жалобу в жилищную инспекцию

В течение 10 дней после истечения 30-дневного срока.

• Куда: Госжилинспекция субъекта РФ (адрес и e-mail — на сайте госуслуг).
• Срок рассмотрения: 30 дней.
• Результат: предписание ТСЖ устранить нарушение + штраф до 20 000 ₽ (ст. 7.22 КоАП РФ).

Шаг 5. Обратитесь в суд

Исковые требования

• Обязать ТСЖ заключить договор управления МКД (п; 2 ч. 1 ст. 131 ГПК РФ).
• Возместить расходы на госпошлину (ст. 98 ГПК РФ).

Как рассчитать госпошлину

Если требование неимущественное — 300 ₽ (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Какие документы приложить

1. Копия права собственности (ЕГРН).
2. Копия заявления в ТСЖ + уведомление о вручении.
3. Ответ/отказ ТСЖ или почтовое уведомление о невручении.
4. Жалоба в жилищную инспекцию и её ответ (если есть).

Досудебное решение: типовой договор «по умолчанию»

Суд может признать‚ что договор фактически исполняется сторонами‚ даже если он не подписан. Это не освобождает ТСЖ от обязанности оформить документ в письменной форме‚ но позволяет:

• взыскивать задолженность за ЖКУ (судебная практика — дело № А63-935/2018);
• не оспаривать факт предоставления услуг.

Что делать‚ если квартира сдана в аренду

По Постановлению Президиума ВАС РФ от № 15222/11 договор с ТСЖ всё равно заключает собственник‚ а не наниматель. Арендатор может быть указан в договоре как лицо‚ фактически проживающее‚ но обязанность по оплате несёт собственник.

Какие риски для ТСЖ при отказе заключать договор

• Административный штраф до 20 000 ₽ на председателя и до 300 000 ₽ на само ТСЖ (ст. 7.22 КоАП РФ).
• Судебное обязание заключить договор + компенсация собственнику судебных расходов.
• Проблемы с взысканием долгов: без письменного договора суд может снизить размер неустойки или отказать в иске полностью.

Контакты‚ куда можно обратиться за помощью

• Региональная жилищная инспекция
  Онлайн-форма: gosuslugi.ru
  Телефон: ###-###-#### (единая справочная)
• Общероссийский жилищный союз «ЖКХ Контроль»
  Юридическая консультация: жкхконтроль.рф
  Телефон: +7 (495) -21-14-61
• Бесплатная юридическая помощь населению
  Центры «ГосЮрБюро» при муниципалитетах
  Найти ближайший: мойюрист.рф
• Государственная система «Мой Дом»
  Подача жалоб на ТСЖ онлайн: моидом.рф

Готовый образец заявления в ТСЖ

-----------------------------------------------------------------
Правлению ТСЖ «Название»
от собственника помещения № ___‚
_________________________________
Ф.И.О.: Иванов И.И.
Адрес: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 1‚ кв. 45
Тел.: +7 (999) -23-45-67

ЗАЯВЛЕНИЕ
о заключении договора управления многоквартирным домом

Я‚ Иванов Иван Иванович‚ являюсь собственником квартиры № 45
по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 1.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ и Обзором судебной практики
ВС РФ № 2 (2015) прошу в течение 30 календарных дней
со дня получения настоящего заявления заключить со мной
письменный договор управления многоквартирным домом.
К заявлению прилагаю:
Копия свидетельства о праве собственности (ЕГРН).
Копия паспорта собственника (страницы 2-3‚ 5).

Подпись: _______________ /Иванов И.И./
-----------------------------------------------------------------

Важно: отправьте заявление заказным письмом с уведомлением или вручите лично секретарю ТСЖ под роспись.

Дата публикации: