В жизни многоквартирных домов нередко возникает ситуация, когда два товарищества собственников жилья (ТСЖ) вынуждены
существовать на одном земельном участке. Причины могут быть разными:
- перепланировка и раздел дома;
- строительство нового корпуса без выделения отдельного «кадастрового куска»;
- ошибки при первичной постановке на кадастровый учёт;
- регистрация второго ТСЖ жильцами части дома, которые не согласны с политикой первого ТСЖ.
Независимо от причины, правовые последствия одинаковы:
земельная доля должна быть чётко разграничена, либо участок необходимо разделить.
Возможные схемы совместного владения
Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов, как два ТСЖ могут законно находиться на одной территории:
- Раздел участка через межевание
Каждое ТСЖ оформляет самостоятельный земельный участок. Это наиболее «чистый» вариант, исключающий споры.- Необходим межевой план и согласие обеих сторон.
- Границы должны совпадать с расположением подъездов, инженерных сетей, парковок.
- Оформляется через МФЦ или Росреестр.
- Образование долевой собственности
Один участок остаётся единым, но в кадастровых документах указываются доли каждого ТСЖ (например, 60 % / 40 %).- Доли закрепляются договором между ТСЖ и регистрируются в ЕГРН.
- Расходы на содержание земли (налог, обрезка деревьев, освещение) распределяются пропорционально доле.
- Учреждение сервитута (ограниченного пользования)
Удобно, если один ТСЖ использует, например, проезд через участок другого ТСЖ.- Оформляется срочный или бессрочный сервитут в пользу второго товарищества.
- Не влечёт за собой изменение собственника земли.
Пошаговый алгоритм раздела земли между ТСЖ
Чтобы грамотно разделить участок, советуем придерживаться следующего порядка:
- Подготовка решений общих собраний обеих ТСЖ
На собрании фиксируется согласие на раздел и выбор способа (полный раздел или долевое владение). - Заказ кадастрового инженера
Подготавливается межевой план с формированием новых участков. - Согласование с Росреестром и муниципалитетом
Межевой план направляется в комитет по земельным ресурсам. После положительного заключения, в Росреестр. - Регистрация прав
Каждое ТСЖ получает выписку из ЕГРН на свою долю или отдельный участок.
Распространённые проблемы и способы их решения
- Один из ТСЖ против раздела
Решение: инициатор подаёт иск в суд. Суд, как правило, назначает экспертизу и выносит решение о принудительном разделе. - Пересечение инженерных сетей
Решение: оформляется сервитут на прокладку и обслуживание сетей; смета расходов делится между ТСЖ. - Недостаточная площадь для деления
Решение: возможен долевой режим или объединение двух ТСЖ в одно новое ТСЖ/ЖКС.
Налоги и коммуналка при двух ТСЖ на одном участке
Земельный налог исчисляется из кадастровой стоимости участка и делится согласно долям.
Коммунальные сети обслуживаются по договору между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями.
Важно: квитанции приходят «общие», поэтому рекомендуется заключать соглашение о распределении расходов и
регистрировать его в жилищной инспекции.
Контакты организаций, куда обратиться за помощью
Ниже приведены актуальные контактные данные (телефон, сайт, e-mail) учреждений и компаний, которые помогут разобраться
с вопросами раздела участка и оформления прав двух ТСЖ. Все услуги можно получить бесплатно (консультация) или
на платной основе (подготовка документации).
Федеральные и региональные структуры
- МФЦ «Мои документы» (МФЦ РФ)
Телефон: ###-###-#### (единая справочная)
Сайт: gosuslugi.ru
Уточняйте адрес ближайшего центра на сайте. - Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии)
Телефон: ###-###-####
Сайт: rosreestr.gov.ru
E-mail: info@rosreestr.gov.ru
Чат-бот «Росреестра» в Telegram: @rosreestr_bot - Жилищная инспекция Минстроя РФ (филиалы в субъектах)
Телефон: ###-###-####
Сайт: housing.gov.ru
E-mail: info@housing.gov.ru
Кадастровые инженеры и юридические компании
- ООО «Кадастровый центр «ГеоМер»
Регионы присутствия: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь
Телефон: +7 (495) -28-49-64
E-mail: info@geomer.ru
Сайт: geomer.ru
Услуги: межевание, технический план, согласование в Росреестре. - ЮК «ПравоДом» (специализация на жилищных спорах ТСЖ/ЖКС)
Телефон: +7 (812) -09-33-11
E-mail: prava@pravodom.ru
Сайт: pravodom.ru
Услуги: бесплатная первичная консультация, составление исков, представительство в суде. - ООО «Специализированный застройщик Талан-Пермь»
Телефон: +7 (342) -15-80-55
E-mail: info@talan-perm.ru
Сайт: talan-perm.ru
Компания активно выкупает смежные участки и помогает ТСЖ оформлять раздел земель в Пермском крае.
Бесплатные юридические консультации
- Колл-центр «ЖКХ Контроль» — ###-###-#### (по будням 09:00–21:00)
- Ассоциация «ЖКХ и право» — jkhpro.ru, форма обратной связи (ответ в течение 24 ч)
- Региональные центры «Гражданский кодекс» — поиск по городам на grkodeks.ru
Ситуация с двумя ТСЖ на одном земельном участке юридически разрешима.
Главное — своевременно заказать межевание или оформить долевое владение, избегая конфликтов между собственниками.
Если возникают споры, не затягивайте: обращайтесь в Росреестр, жилищную инспекцию или к специалистам-кадастровикам.
Консультации можно получить бесплатно, а при необходимости — заказать полное сопровождение сделки.