Управляющий домом в ТСЖ (товариществе собственников жилья), это наёмный специалист, который не является собственником помещений в доме, но от имени товарищества выполняет весь комплекс административно-хозяйственных функций. Ниже приведены:

• чёткий перечень обязанностей;
• вопросы ответственности;
• пример должностной инструкции и трудового договора;
• контакты для получения шаблонов документов и юридической помощи.

Кто такой управляющий ТСЖ и чем он отличается от председателя

Основные должностные обязанности управляющего

Организационно-административные функции

• Ежедневное присутствие на рабочем месте (кроме выходных и праздников).
• Приём и учёт заявок/жалоб жильцов, доведение их до сведения правления.
• Организация и контроль работы технического персонала (сантехники, электрики, уборщики и др.).
• Подбор, приём и увольнение сотрудников ТСЖ.
• Составление графиков работ, ведение табеля учёта рабочего времени.

Финансово-хозяйственные функции

• Своевременное заключение и контроль исполнения договоров с подрядчиками (ОДС, энергосбыт, водоканал, теплосеть и др.).
• Контроль поступления платежей от собственников за ЖКУ и взносов на капремонт.
• Формирование и представление правлению ежемесячных отчётов о доходах и расходах.
• Организация проведения инвентаризаций имущества ТСЖ.

Техническая эксплуатация и благоустройство

• Обеспечение надлежащего содержания общего имущества (кровля, подъезды, лифты, инженерные сети).
• Организация текущего и капитального ремонта, подготовка смет и контроль их исполнения.
• Контроль за установкой и работой приборов учёта воды, тепла, электричества (КПУ).
• Организация сезонных работ (очистка крыш от снега, подготовка к отопительному сезону и др.).

Правовое представительство и документация

• Представление интересов ТСЖ в суде, Роспотребнадзоре, ГЖИ, прокуратуре (действует на основании доверенности, выданной ТСЖ).
• Ведение установленной отчётности: журналов учёта заявок, книги замечаний и предложений, договоров, актов приёма-передачи.
• Хранение устава ТСЖ, протоколов общих собраний, финансовых документов.
• Обеспечение соблюдения трудового законодательства при работе с персоналом.

Взаимодействие с жильцами

• Информирование собственников о тарифах, сроках отключений, проводимых работах.
• Организация и проведение общих собраний (по поручению правления).
• Вежливое и корректное общение, разъяснение вопросов оплаты и предоставляемых услуг.

Ответственность управляющего

• Дисциплинарная — за нарушение трудового распорядка и должностных инструкций.
• Материальная — за причинение ущерба имуществу ТСЖ (по ст. 248 ТК РФ).
• Гражданско-правовая — по договору подряда или договору оказания услуг, если управляющий заключил его без надлежащих полномочий.
• Уголовная — при злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ).

Должностная инструкция: скачать образец

Утверждённый правлением ТСЖ образец содержит:

1. Общие положения (назначение, подчинённость).
2. Функции управляющего.
3. Права и ответственность.
4. Условия оплаты труда.
5. Подписи председателя и самого управляющего.

⬇ Скачать должностную инструкцию (DOCX)

Трудовой договор: что обязательно прописать

• Раздел 1; Стороны договора: ТСЖ (работодатель) и управляющий (работник).
• Раздел 2. Трудовая функция: «Управление многоквартирным домом № … в соответствии с уставом ТСЖ».
• Раздел 3. Срок действия: срочный (до 5 лет) или бессрочный.
• Раздел 4. Режим труда: 40-часовая рабочая неделя, возможность дежурств в выходные.
• Раздел 5. Оплата: оклад + премия за отсутствие долгов по ЖКУ.
• Раздел 6. Конфиденциальность и запрет совмещения с иной оплачиваемой деятельностью без согласия правления.

⬇ Скачать типовой трудовой договор (DOCX)

Доверенность на представление интересов ТСЖ

Управляющий обязан иметь нотариально заверенную доверенность для:

• подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями;
• подачи документов в суд, ГЖИ, Росреестр;
• получения корреспонденции от госорганов.

⬇ Образец доверенности (DOCX)

Примерная зарплата управляющего в 2026 году (по данным HeadHunter и Росстата)

• Москва: 70 000 – 110 000 ₽
• Санкт-Петербург: 55 000 – 90 000 ₽
• Города-миллионники: 45 000 – 70 000 ₽
• Малые города (до 500 тыс. жителей): 30 000 – 45 000 ₽

В структуру входят: оклад (70 %) + премия за собираемость (20 %) + KPI за отсутствие аварий (10 %).

Контакты для получения шаблонов и юридической помощи

Краткий чек-лист для правления ТСЖ

1. Утвердить на общем собрании модель управления: «наёмный управляющий».
2. Утвердить должностную инструкцию и штатное расписание.
3. Объявить конкурс/публикацию вакансии (срок 30 дней).
4. Подписать трудовой договор и выдать доверенность.
5. Внести данные в реестр работников ТСЖ и в ФНС (форма СЗВ-ТД).

Источники: Трудовой кодекс РФ, Постановление Правительства РФ № 354, Приказ Минстроя № 937/пр, материалы профильных конференций 2025–2026 гг.