Краткий ответ
Да, должен. Если общим собранием собственников выбран способ управления через управляющую компанию (УК), то заключение договора управления для каждого собственника помещения в МКД является обязательным (статья 162 ЖК РФ). Отказаться от него можно только сменив способ управления или расторгнув договор в установленном законом порядке.
Ключевые нормативные акты
- ЖК РФ, статья 162 — обязанность собственников заключать договор управления при выборе способа «управляющая компания».
- ЖК РФ, статья 44 — порядок принятия решений на общем собрании собственников (ОСС).
- ЖК РФ, статья 45 — обязательность решений ОСС для всех собственников даже при отсутствии кворума.
- ГК РФ, статья 445 — предусмотрена обязанность сторон заключить договор, если решение принято надлежащим образом.
Как именно возникает обязанность заключить договор
Шаг 1: собственники выбирают способ управления
На общем собрании собственников (ОСС) обычно выбирают один из трёх способов управления:
- управляющая компания (УК);
- товарищество собственников жилья (ТСЖ/ЖК/кооператив);
- непосредственное управление (в домах ≤ 30 квартир).
Шаг 2: принимается решение о выборе конкретной УК
Если выбран способ «управляющая компания», ОСС принимает решение:
- о выборе УК;
- об утверждении типового (или индивидуального) договора управления;
- о тарифе и перечне работ/услуг.
Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 % голосов от общей площади помещений (статья 46 ЖК РФ).
Шаг 3: договор считается заключённым автоматически
С момента принятия решения ОСС договор управления считается заключённым со всеми собственниками, даже если кто-то лично не подписывал документ или был против (статья 162 ЖК РФ, статья 445 ГК РФ).
Что происходит с собственниками, которые не подписали договор
- Они обязаны платить за коммунальные услуги и содержание общего имущества согласно утверждённому тарифу УК.
- УК может взыскать задолженность через суд.
- Неподписание договора не освобождает от ответственности за ущерб, причинённый общему имуществу.
Исключения и особые случаи
Застройщик вместо собственников
До момента, когда в доме появяться собственники большинства помещений, управление может осуществлять застройщик. Он обязан заключить договор управления с УК в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию. После того как появится 50 % собственников, они вправе переутвердить или сменить УК.
Собственник машиноместа, нежилого помещения или доли
Все собственники любых помещений (квартир, нежилых помещений, машиномест, долей) в МКД подпадают под обязанность заключить договор управления, если способ «управляющая компания» выбран ОСС (Определение ВС РФ от № 5-КГ13-86).
Дом ≤ 30 квартир и выбор «самоуправления»
Если в доме не более 30 квартир и собственники решили управлять им самостоятельно, договор с УК не заключается; обязанности по содержанию и ремонту берут на себя собственники.
Как расторгнуть или изменить договор
Расторжение через ОСС
- Принять решение о расторжении договора с УК (не менее 50 % голосов).
- Уведомить УК не позднее чем за 1 месяц (пункт 6.3 типового договора).
- Выбрать новую УК или новый способ управления.
Судебное расторжение
- Возможен при систематических нарушениях УК своих обязательств.
- Подаётся коллективным иском собственников.
Что делать, если УК отказывается заключать договор на условиях ОСС
УК обязана подписать договор, утверждённый ОСС, без изменений. Отказ является основанием для обращения:
- в жилищную инспекцию;
- в прокуратуру;
- в суд (обязательное заключение договора предусмотрено статьёй 445 ГК РФ).
Актуальные контакты для обращений
- Госжилинспекция региона, через официальный сайт или личный кабинет на Госуслугах.
- Роспотребнадзор, ###-###-#### (федеральная горячая линия), сайт rospotrebnadzor.ru.
- ЖКХ-надзор / Минстрой России — горячая линия ###-###-####, сайт dom.gosuslugi.ru.
- Служба защиты прав потребителей — региональное отделение, телефон можно найти на сайте Роспотребнадзора вашей области.
- Суд общей юрисдикции — исковое заявление подаётся по месту нахождения МКД (помощь в составлении иска можно получить у жилищного юриста или в региональной коллегии адвокатов).
Полезные образцы и шаблоны
- Официальный шаблон договора управления МКД (Спроси.Дом.РФ).
- Типовой договор управления (пример г. Ижевск) (Гарант).
- Статья 162 ЖК РФ в КонсультантПлюс.
1. Если вы собственник помещения в многоквартирном доме и способ управления выбран «управляющая компания», договор считается заключённым автоматически с момента решения ОСС.
2. Отказаться можно только через ОСС или суд, а не путём неподписания договора.
3. УК обязана заключить договор на условиях, утверждённых ОСС, иначе она нарушает закон.
4. У собственников есть право требовать соблюдения условий договора, контролировать тарифы и в случае нарушений — обращаться в контролирующие органы.