Актуальность: 24 марта 2026 г. Каждый год управляющие организации и товарищества собственников жилья (ТСЖ/ЖСК) сталкиваются с десятками случаев перепланировок: кто-то сносит несущую стену, кто-то делает «французскую кухню» в санузле, а кто-то просто не ставит в известность соседей. Чтобы ТСЖ действовало в рамках закона, соблюдало права всех собственников и не получало штрафы от Госжилинспекции, необходимо тщательно оформлять внутренние документы и взаимодействие с собственниками. Ниже — подробный алгоритм, образцы документов и контакты, куда можно обращаться за консультациями.
Что считается «перепланировкой» и когда ТСЖ вступает в игру
- Перепланировка — любое изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт (ст. 25, 26 ЖК РФ).
- ТСЖ вступает в процесс, когда:
- Собственник обязан проинформировать ТСЖ о намерении начать работы (п. 3 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491).
- Совет ТСЖ обязан проверить, затрагивает ли проект общее имущество (ст. 36 ЖК РФ).
- После завершения работ требуется акт ввода объекта в эксплуатацию, и ТСЖ имеет право получить его копию.
Внутренний регламент ТСЖ: 4 ключевых документа
| № | Название документа | Кому выдаётся | Минимальный срок хранения |
|---|---|---|---|
| 1 | Уведомление собственника о начале перепланировки | Председателю ТСЖ за 10 дней до подачи заявления в МФЦ/Комитет градостроительства | 5 лет |
| 2 | Решение общего собрания собственников (если работы затрагивают ОИ или несущие конструкции) | Всем собственникам МКД (копия в ТСЖ) | Постоянно |
| 3 | Акт обследования квартиры (до и после работ) | Внутренний архив ТСЖ | 5 лет |
| 4 | Журнал учёта перепланировок в доме (форма утверждается советом ТСЖ) | На руки выдаётся копия при продаже квартиры | Постоянно |
Пошаговая инструкция для ТСЖ при обнаружении перепланировки
-
Шаг 1. Фиксация факта
- Составить акт несоответствия (с фото/видео, подписи двух членов совета ТСЖ + 1 сосед-свидетель).
- Отправить копию актa собственнику заказным письмом с уведомлением.
-
Шаг 2. Запрос документов у собственника
Требовать:
- Копию решения органа местного самоуправления о согласовании;
- Акт ввода объекта в эксплуатацию (форма КС-14);
- Обновлённый технический паспорт (выписка из ЕГРН + экспликация БТИ).
Срок для предоставления, 10 рабочих дней. Шаблон запроса можно скачать ниже.
-
Шаг 3. Если документов нет, фиксируем самовольную перепланировку
- Направить письмо в Госжилинспекцию региона (форма № ЖК-7).
- Одновременно направить уведомление в прокуратуру по месту нахождения МКД.
-
Шаг 4. Ликвидация последствий
По решению суда или Госжилинспекции:
- Собственник обязан восстановить помещение в 60-дневный срок;
- Если не выполняет — ТСЖ вправе произвести работы за счёт должника и обратить взыскание через суд.
Образцы документов ТСЖ (можно скачать)
- Бланк уведомления собственника о проведении перепланировки
- Акт обследования квартиры (до начала работ)
- Письмо в Госжилинспекцию о самовольной перепланировке
- Журнал учёта перепланировок (Excel)
Наиболее частые ошибки ТСЖ и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Не требуют уведомление от собственника | Невозможно доказать факт уведомления в суде | Внести в регламент ТСЖ обязательный пункт о «письменном уведомлении» |
| Не ведут журнал перепланировок | При продаже квартиры покупатель может потребовать компенсацию за скрытые работы | Назначить ответственного члена совета, ежеквартально сверять журнал с данными Росреестра |
| Не контролируют сроки предоставления документов | Теряется 45-дневный срок согласования, работы начинаются без разрешения | Использовать CRM или даже Excel с напоминанием за 3 дня до дедлайна |
Контакты и адреса для обращений
Федеральные и московские контакты (актуально на )
- Госжилинспекция города Москвы
Адрес: 107078, Москва, ул. Новая Басманная, д. 10
Телефон: +7 (495) -77-05-55 (единая справочная)
Онлайн-обращение: https://gji.mos.ru/obrasheniya - МФЦ «Мои документы» Москвы
Адрес: любой филиал (например, м. Курская, ул. Земляной Вал, 10/1)
Телефон: +7 (495) -00-00-00 (единая линия)
Запись онлайн: https://www.mos.ru/pgu/ru/services - ФГУ «ФКП Росреестра» по Москве
Адрес: 125130, Москва, ул. Нарвская, д. 14
Телефон: +7 (495) -75-53-55
Онлайн-услуги: https://rosreestr.gov.ru - Бесплатная юридическая линия по ЖКХ РФ
###-###-#### (круглосуточно, звонок бесплатный по РФ)
Региональные контакты (пример для Санкт-Петербурга)
- Жилищная инспекция Санкт-Петербурга
Адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 39
Телефон: +7 (812) -76-76-76
Электронная приёмная: https://zkh.gov.spb.ru - Центр госуслуг «Мои документы» СПб
Единый номер: +7 (812) -24-70-00
Чек-лист для ТСЖ: что должно быть в архиве по каждой перепланировке
- Копия заявления собственника в орган местного самоуправления;
- Копия решения об одобрении/отказе;
- Акт ввода объекта в эксплуатацию;
- Обновлённый технический паспорт квартиры;
- Фото «до и после» (делают члены совета ТСЖ);
- Журнал учёта перепланировок (заполненный строка за строка).
Важно: с 2026 года в ГИС ЖКХ появится новый раздел «Перепланировки». ТСЖ сможет загружать сканы документов онлайн, что упростит контроль и передачу данных при смене УК. Подключайтесь заранее!
Обновлено . При копировании материала ссылка на источник обязательна.