С вступают в силу финальные нормы налоговой реформы 2025 года, которые кардинально меняют правила определения доходов управляющих компаний, работающих на общей системе налогообложения (ОСНО)․ Ниже ‒ подробная инструкция: что считать доходом, какие ставки применять, какие документы готовить и куда обращаться за разъяснениями․

Содержание

1. Что считается доходом управляющей компании на ОСНО после реформы 2025
2. Как рассчитать налоговую базу по налогу на прибыль в 2026 году
3. НДС: новые правила 2026 и ставки для управляющих компаний
4. Первичные документы и учётная политика 2026
5. Легальные способы оптимизации налога на прибыль
6. Контакты для обращений: ФНС, Минфин, профильные ассоциации

Что считается доходом управляющей компании на ОСНО после реформы 2025

Основные виды доходов

• Вознаграждение за управление — фиксированные или процентные суммы, полученные от собственников помещений за эксплуатацию МКД․
• Доходы от оказания коммунальных услуг «по агентской модели» — разница между тарифом ресурсоснабжающей организации (РСО) и платой жильцов․ Важно: с 2026 г․ Минфин требует признавать такую разницу доходом только в части фактического переплата жильцов (письмо Минфина № 03-03-06/1/98734 от )․
• Пени и неустойки от должников-арендаторов и собственников, если они выставлены в счёт-фактуре и оплачены․
• Доходы от сдачи в аренду общедомового имущества (подвалы, кровля, рекламные конструкции)․
• Иные доходы (проценты по депозитам, доходы от продажи материалов и т․ д․)․

Что не признаётся доходом

• Суммы коммунальных платежей, перечисленные «транзитом» в РСО без удержания комиссии (пп․ 9 п․ 1 ст․ 251 НК РФ в редакции 2026 г․)․
• Целевые взносы на капремонт, проходящие через счёт управляющей компании (ст․ 169 ЖК РФ)․

Как рассчитать налоговую базу по налогу на прибыль в 2026 году

Ставки

Алгоритм расчёта

1. Определить выручку по всем видам деятельности․
2. Вычесть расходы, подтверждённые первичными документами и соответствующие критериям ст․ 252 НК РФ․
3. Применить льготы:
   • инвестиционный вычет до 90 % при покупке программного обеспечения для ИТ-контроля ЖКХ (ст․ 286․1 НК РФ);
   • субсидии на компенсацию затрат по п․ 4 ст․ 270 НК РФ не включаются в доходы․
4. Применить ставку 17 % (или регионально уменьшенную)․

НДС: новые правила 2026 и ставки для управляющих компаний

С вводится обязательный электронный ПСО-комплект (Порядок ФНС № ЕД-7-26/124@ от ):

• 20 % – основная ставка на управленческое вознаграждение и аренду;
• 10 % – при оказании услуг водо- и теплоснабжения, если компания выступает исполнителем․
• 0 % – экспорт программных продуктов ЖКХ (если зарегистрировано право на ПО в ФГИС «ТЭК»)․

Важно: при «агентской» схеме НДС уплачивается только с комиссии управляющей компании, а не со всей суммы счета (п․ 1 ст․ 156 НК РФ в ред․ 2026 г;)․

Первичные документы и учётная политика 2026

Минимальный набор документов

• Договор управления МКД (с приложением тарифного паспорта)․
• Акты выполненных работ (форма КС-2/КС-3) — для подрядных расходов․
• УПД (универсальный передаточный документ) по каждому виду услуг․
• Банковские выписки, подтверждающие транзитные платежи в РСО․
• Реестр начислений и платежей собственников (утверждается приказом руководителя, храниться 5 лет)․

Учётная политика: ключевые изменения

1. Метод признания доходов — кассовый для субъектов среднего бизнеса (п․ 2 ст․ 273 НК РФ)․
2. Создание резерва на неустойки: не более 10 % от выручки предыдущего года․
3. Амортизация ИТ-оборудования ≤ 100 000 ₒ ускоренная 3-летняя․

Легальные способы оптимизации налога на прибыль

Контакты для обращений

Федеральные органы

• ФНС России
  • Горячая линия: ###-###-####
  • Онлайн-консультация: service․nalog․ru → Обращения граждан
• Минфин РФ
  • Отдел налогообложения предприятий: +7 (495) -30-40-10
  • Эл․ почта: dep33@minfin․ru

Региональные инспекции (пример Москва)

• ИФНС № 46 по г․ Москве (обслуживает управляющие компании ЦАО)
  Адрес: 125130, г․ Москва, ул․ Правды, 24
  Тел․: +7 (495) -72-11-11
  Эл․ приёмная: nalog․ru → Москва → Обращения

Профильные ассоциации

• «ЖКХ Контроль», бесплатные консультации по бухгалтерии:
  Тел․: 8 (800) -00-99-11
  Сайт: zhkh-контроль․рф
• «Сообщество управляющих компаний и ТСЖ»
  Email: info@uk-tsj․ru
  Telegram-канал: t․me/uk_tsj

Бесплатные правовые консультации

• Юридическая клиника при НИУ ВШЭ:
  Запись онлайн: hse․ru/legclinic
• «Бизнес-навигатор МСП» — горячая линия Минэкономразвития:
  ###-###-####

Самое главное помнить: до 31 марта 2027 года все управляющие компании обязаны пересмотреть свои учётные политики и уведомить ИФНС о возможном переходе на профессиональный налоговый вычет по новым правилам․ Подать уведомление можно через сервис «Личный кабинет налогоплательщика юридического лица»․