Актуальность темы: в условиях роста коммунальных расходов и необходимости финансирования капитального ремонта многие товарищества собственников жилья (ТСЖ) рассматривают аренду неиспользуемых помещений как стабильный источник дохода. Однако механизм налогообложения и юридические риски остаются «белыми пятнами». Ниже, подробная инструкция, как правильно зарабатывать и при этом не попасть под штрафы.

Содержание

1. Почему ТСЖ берётся сдавать помещения
2. Юридические основания: что можно сдавать и как принять решение
3. Налоги: выбор режима, ставки и сроки
4. Бухгалтерский учёт и распределение прибыли
5. Типовые риски и способы минимизации
6. Пошаговый алгоритм запуска арендного проекта
7. Контакты для консультаций и обращений

Зачем ТСЖ сдаёт помещения в аренду

• Покрытие дефицита взносов, когда собираемость платежей собственников ниже 100 %, аренда помогает закрывать текущие расходы (тепло, вода, фонд капремонта).
• Финансирование капитального ремонта — без задействования бюджетных субсидий средства аренды позволяют менять крыши, лифты и инженерные системы раньше срока.
• Рост «капитализации» дома — оживлённая первая этажная инфраструктура (кафе, салоны, аптеки) повышает привлекательность квартир для покупателей и арендаторов.

Юридические основания

Что именно можно сдавать

Как принять решение

1. Созывается общее собрание собственников (очно-заочное или заочное).
2. Повестка: «О передаче части общего имущества в аренду и утверждении условий договора».
3. Необходимое количество голосов — более 50 % голосов от общей площади помещений (ст. 44 ЖК РФ).
4. Решение оформляется протоколом и в течение 3 дней направляется в ЕГРН через Росреестр (если изменяется режим использования).

Налоги: как выбрать режим и не переплатить

Основные режимы

• УСН «Доходы» 6 %, для ТСЖ, зарегистрированных как юр. лица;
  плюсы: простой учёт, нет НДС; минусы: нельзя вычесть расходы.
• УСН «Доходы-расходы» 15 %, выгодно, если арендные расходы велики (коммуналка, ремонт).
• Налог на профессиональный доход (НПД) - %, не применяется, т.к. ТСЖ не является самозанятым ФЛ.
• НДФЛ 13 % — если помещение оформлено на председателя ТСЖ как физлицо, что крайне рискованно.

Пример расчёта

Доход от аренды подвала 50 м² по 1 000 ₽/м² = 50 000 ₽/мес.
Коммунальные расходы 10 000 ₽/мес.
При УСН 6 %: 50 000 × 6 % = 3 000 ₽ налога.
При УСН 15 %: (50 000 – 10 000) × 15 % = 6 000 ₽ налога.
Выгоднее первый вариант, если расходы меньше 60 % дохода.

Бухгалтерский учёт и распределение прибыли

1. Доходы от аренды включаются в «прочие доходы» (п. 7 ПБУ 9/99).
2. После уплаты налога остаток идёт в фонд содержания и ремонта без НДФЛ у собственников, т.к. ТСЖ — не плательщик НДФЛ при распределении.
3. Ежемесячно вывешивается отчёт о доходах/расходах на доске объявлений и в личном кабинете ГИС ЖКХ.

Типовые риски и как их контролировать

• Риск 1: Жалобы жильцов на шум магазина.
  Решение: прописать в договоре время работы до 22:00, установить шумоизоляцию.
• Риск 2: Пожарная инспекция.
  Решение: заключить договор с ООО «Пожарный надзор» на техническое обслуживание; раз в год акт.
• Риск 3: Управляющая компания требует комиссию.
  Решение: единоличные полномочия по аренде закрепить в договоре управления за ТСЖ, а не за УК.

Пошаговый алгоритм запуска арендного проекта

1. Шаг 1. Аудит свободных площадей и подготовка схемы БТИ.
2. Шаг 2. Созыв общего собрания, утверждение минимальной ставки аренды и сроков.
3. Шаг 3. Подбор арендатора через портал «ЦИАН Коммерческая недвижимость» или биржу недвижимости.
4. Шаг 5. Постановка на УСН 6 % в ИФНС в течение 30 дней с даты первого дохода.
5. Шаг 6. Ведение книги доходов и расходов (КУДиР) и ежеквартальная сдача декларации.

Контакты для обращений и консультаций

Государственные органы

• ФНС России – ###-###-#### (единая линия для юр. лиц), сайт nalog.gov.ru
• Росреестр – кадастровая палата вашего региона, приём документов через МФЦ
• ГИС ЖКХ – техническая поддержка 8-800-1000-755, dom.gosuslugi.ru

Юридические и бухгалтерские компании (пример Москва/Санкт-Петербург)

• «ЮрКонсалтЖКХ» – специализация ТСЖ/ЖКС, тел. +7 -95 150-22-33, info@jurconsult.ru
• «ПрофБух» – бухуслуги для ТСЖ, онлайн-консультация 1 час = 2 500 ₽, тел. +7 -12 600-45-60

Образцы документов и шаблоны

• Шаблон протокола общего собрания – Скачать DOC
• Типовой договор аренды подвала – Скачать PDF

Статья подготовлена 24 марта 2026 г. на основе актуальных данных ЖК РФ, НК РФ и судебной практики. Перед применением — проверьте региональные особенности законодательства или проконсультируйтесь со специалистами.