Что такое договор мены в программе реновации?
Договор мены — это гражданско-правовой договор, по которому собственник квартиры в сносимом доме (квартира 1) передаёт её городу, а взамен получает квартиру в новостройке (квартира 2).
В контексте реновации такой договор часто именуют «договором переуступки прав» или «дополнительным соглашением к договору реновации». Но по своей экономической сути это именно мена, поэтому налоговые правила к ней применяются так же, как к продаже старой квартиры.
Как считается НДФЛ при мене квартир по реновации?
Главное правило, подтверждённое ФНС и Минфином РФ:
Если вы меняете квартиру 1 на квартиру 2, то для целей НДФЛ считается, что вы ПРОДАЛИ квартиру 1.
- Налоговая база = рыночная стоимость квартиры 1 на дату заключения договора мены (чаще всего — кадастровая, но не ниже цены в договоре).
- Налоговый вычет, 1 000 000 рублей (или фактические расходы на приобретение квартиры 1, если документированы).
- Ставка — 13 % для резидентов, 15 % для доходов свыш 5 млн руб.
Пример расчёта
Квартира 1 оценена в 8 000 000 руб. При продаже (мене) получаем доход 8 млн руб.
Вычитаем 1 млн руб. вычета → налогооблагаемая база 7 млн руб. × 13 % = 910 000 руб.
Когда НДФЛ платить не нужно?
- Минимальный срок владения квартирой 1 составил 3 года (если квартира получена по приватизации, договору пожизненного содержания, наследству или дарению от близкого родственника) либо 5 лет (во всех остальных случаях).
- Если квартира 1 была единственным жильём, то с применяется пониженный срок 3 года.
Ускоренный суперсервис «Помощь при реновации»
В Москве с 2024 года работает суперсервис «Помощь при реновации» на mos.ru; Он позволяет:
- онлайн подписать договор мены;
- автоматически получить сведения о кадастровой стоимости квартиры 1;
- быстро оформить имущественный вычет, если возникнет НДФЛ;
- сформировать декларацию 3-НДФЛ и отправить её в ФНС прямо из личного кабинета.
Пошаговая инструкция для собственника
- Получите выписку из ЕГРН о стоимости квартиры 1 и праве собственности.
Срок: 1–3 дня через Госуслуги или МФЦ. - Проверьте срок владения квартирой 1 (дата регистрации права в ЕГРН).
- Рассчитайте возможный НДФЛ по формуле выше.
- Подпишите договор мены через суперсервис или в центре «Мои документы».
- До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ, если налог есть.
До 15 июля оплатите НДФЛ.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Что делать, если квартира 2 дороже квартиры 1?
Разницу в вашу пользу город не выплачивает → дополнительного дохода не возникает, НДФЛ всё равно считаеться от стоимости квартиры 1.
Вопрос 2: Можно ли заявить вычет при покупке квартиры 2?
Да. Даже если НДФЛ по квартире 1 не платите, вы вправе получить имущественный вычет до 2 000 000 руб. на покупку квартиры 2 (если право собственности оформлено на вас).
Вопрос 3: Как быть, если квартира 1 была куплена в браке?
Применяется совместный вычет 1 000 000 руб. на семью. Распределить его можно по соглашению сторон.
Контакты для обращений
- ФНС России (горячая линия):
###-###-#### - Московская горячая линия реновации:
###-###-#### - Суперсервис «Помощь при реновации»:
https://www.mos.ru/renovation - Центры «Мои документы»:
Онлайн-запись через mos.ru или приложение «Госуслуги Москва»
Важно: Все расчёты приводятся по состоянию на . Перед подачей декларации сверьте актуальные ставки и льготы на сайте ФНС России.