С 2025 года в России действует новая модель управления многоквартирными домами. Она заключается в том, что собственники помещений в МКД могут выбрать один из двух вариантов:

1. Управляющую компанию по конкурсу или голосованию (коммерческое управление).
2. Переход на прямое управление ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Договор коммерческого управления — это официальное соглашение между собственниками (представленными общим собранием, ТСЖ/ЖК, либо каждым собственником лично) и управляющей компанией (УК), в котором четко прописываются:

• объем, сроки и качество предоставляемых услуг;
• размер и порядок оплаты;
• ответственность сторон;
• условия расторжения и продления договора.

Когда договор считается прекращённым?

На практике встречаются случаи, когда:

• срок договора истёк и не был продлён;
• собственники приняли решение о расторжении (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников);
• к компании применены меры лицензионного контроля (аннулирование лицензии, внесение в реестр сведений о прекращении договора);
• УК сама подала заявление о прекращении договора (при условии предупреждения собственников за 3 месяца).

Важно: если УК утратила лицензию или в реестр лицензий внесены изменения о прекращении договора, все действия по управлению МКД с момента внесения таких сведений считаются незаконными. Собственники вправе:

• обратиться в жилищную инспекцию с жалобой;
• требовать перерасчёта за неоказанные услуги;
• немедленно инициировать выбор новой управляющей организации.

Как заключить (или продлить) договор коммерческого управления: пошаговая инструкция

1. Подготовительный этап

   • Созывается общее собрание собственников (очное или заочное).
   • Формулируется перечень необходимых услуг и их качественные характеристики.
   • Утверждается предельный тариф (максимальная цена за 1 м²).

2. Выбор управляющей компании

   • Конкурс через портал «Госуслуги-ЖКХ».
   • Или прямое голосование: УК, которую выдвигает инициативная группа, должна предоставить:
     • реестр лицензий с отметкой о действующей лицензии;
     • финансовую отчётность за последний год;
     • проект договора и калькуляцию тарифов.

3. Подписание договора

   • Договор подписывается председателем собрания (или каждым собственником отдельно, если дом не объединён в ТСЖ/ЖК).
   • Копия договора в течение 5 дней направляется в Госжилинспекцию субъекта РФ для внесения сведений в реестр лицензий.

4. Публикация сведений о новом договоре

   • Информация размещается на официальном сайте ЕГРЮЛ/ЕГРИП, ГИС ЖКХ и на сайте самой УК.
   • Собственники могут отслеживать статус договора по адресу дома на портале «Дома России».

Минимальный состав договора коммерческого управления

Согласно Приказу Минстроя РФ № 937/23 от , в договоре обязательно должны быть:

• Реквизиты сторон (УК, собственники/ТСЖ).
• Полный адрес и кадастровый номер МКД.
• Список и объём работ/услуг (с приложением калькуляции).
• График выполнения работ (ежемесячный, квартальный, годовой).
• Размер платы по каждой позиции с указанием индексов перерасчёта (например, инфляция ±3 %).
• Порядок контроля качества (ежеквартальные обходы, приёмка по актам).
• Ответственность сторон (штрафы, неустойки, порядок компенсаций).
• Срок действия и основания досрочного расторжения.
• Подписи сторон и печати (если применяются).

Контроль собственников: куда жаловаться?

Если УК:

• не выполняет договор;
• выставляет необоснованные платежи;
• отказывается расторгнуть договор;
• считается, что договор уже прекращён, но продолжает обслуживать дом без правовых оснований;

обращайтесь:

1. В Госжилинспекцию региона — официальный сайт субъекта РФ, раздел «Приём обращений граждан».
2. В Роспотребнадзор — если нарушены санитарные нормы или качество коммунальных услуг.
3. В прокуратуру — при признаках мошенничества (например, взимание платы после аннулирования лицензии).
4. В суд — для взыскания неустоек, перерасчёта и расторжения договора.

Контакты для обращений (федеральные)

• ГИС ЖКХ техподдержка:
  ###-###-#### (круглосуточно)
  support@gisdom.gosuslugi.ru
• Государственная жилищная инспекция Москвы:
  +7 (495) -33-30-30
  gji.mos.ru
• Фонд содействия реформе ЖКХ:
  ###-###-####
  fondgkh.ru
• Минстрой РФ:
  8 (495) -39-15-55, 8 (495) -29-54-54
  129339, г. Москва, ул. Неглинная, д. 10/21
  minstroy.gov.ru

Самое главное помнить: договор коммерческого управления заключается только на основании решения собственников и действует ровно столько, сколько указано в документе или пока не будет расторгнут официально. Если в реестре лицензий появилось сообщение о прекращении договора, все действия УК после этой даты считаются незаконными, и собственники вправе требовать перерасчёт и немедленно выбирать новую организацию.