Дата актуализации: 23 марта 2026 г.
Содержание
- Классификация доходов управляющей компании
- Основные виды доходов с примерами проводок
- Спорные моменты: НДС при УСН, возмещение из фонда капремонта, экономия ресурсов
- Контроль собственников: как проверить доходы УК
- Контакты для консультаций и скачивания типовых форм
С 1 января 2025 года управляющие компании, применяющие упрощённую систему налогообложения (УСН), впервые стали плательщиками НДС.
Это изменило сам подход к выявлению объектов налогообложения и привело к новым спорам:
- Минфин РФ в Письме от № 03-07-11/96415 разъяснил, что УК на УСН должна начислять НДС почти на все денежные поступления, кроме перечислений на оплату коммунальных ресурсов, если они проходят транзитом.
- ФНС России в сопроводительных письмах подчеркнула: важно не только «что» поступило на расчётный счёт, но и «за что» — за собственные услуги УК или в счёт перепродажи чужих.
Далее мы разберёмся, какие именно суммы считать доходом УК, а какие — нет, и как это отразить в учёте и отчётности.
Классификация доходов управляющей компании
2.1 Доходы от обычных видов деятельности
- Плата собственников за содержание и ремонт жилого помещения — основной источник (до 80 % выручки малых УК).
- Дополнительные платные услуги: вызов сантехника, уборка придомовой территории, установка домофона и т.д.
- Аренда нежилых помещений и площадей общего пользования (через договор с собственниками).
- Размещение рекламы на фасаде, в подъезде, на крыше.
2.2 Внереализационные доходы
- Пени и неустойки за просрочку платежей собственников.
- Курсовая разница при переоценке валютных обязательств (если УК импортирует материалы).
- Возмещение убытков при ДТП, пожаре, заливе, если виновник признан и компенсировал ущерб.
- Экономия по факту от потребления ресурсов (после утверждения годового отчёта и размещения в ГИС ЖКХ).
2.3 Доходы, которые не признаются доходами УК
- Транзитные платежи собственников за коммунальные услуги (вода, тепло, электроэнергия), проходящие через расчётный счёт УК и перечисляемые ресурсоснабжающим организациям.
- Средства фонда капитального ремонта (ФКР), если УК выступает оператором-сборщиком, но не распоряжается этими деньгами.
- Займы и авансы собственников на капремонт, пока они не были освоены и не возникло права собственности на материалы/работы.
Основные виды доходов с примерами проводок
| Вид дохода | Сумма (руб.) | Бухгалтерская проводка | Применяемый налог |
|---|---|---|---|
| Плата за содержание жилья | 125 000 | Дт 51 Кт 62, поступило; Дт 62 Кт 90-1, выручка | НДС 20 %, налог по УСН (6 % или 15 %) |
| Аренда подвала | 30 000 | Дт 51 Кт 62; Дт 62 Кт 90-1 | НДС 20 %, налог по УСН |
| Пени за просрочку | 4 800 | Дт 51 Кт 76; Дт 76 Кт 91-1 | Налог по УСН (входит в доходы) |
| Экономия тепловой энергии | 18 500 | Дт 86 Кт 91-1 (после утверждения годового отчёта) | Налог по УСН |
Пример для УСН «Доходы минус расходы»
УК получила 1 200 000 руб. за содержание дома, из них 1 000 000 — перечислено ресурсникам за воду и тепло.
Доходом УК признаётся 200 000 руб. (1 200 000 — 1 000 000 транзит).
Налог 15 % = 30 000 руб. (при условии подтверждения расходов).
Спорные моменты
4.1 НДС при УСН
С УК-УСН обязана выставлять счета-фактуры и уплачивать НДС, кроме операций:
- по перепродаже коммунальных услуг, если УК выступает посредником (комиссия либо агентский договор);
- по операциям, освобождённым по ст. 149 НК РФ (услуги «социального» ЖКХ).
Если договор управления формулирует УК как «исполнителя», а не комиссионера, НДС начисляется на всю поступившую плату.
4.2 Экономия ресурсов
Неиспользованные деньги по факту потребления (например, план 1000 Гкал, факт 920 Гкал) могут быть признаны доходом только после:
- утверждения годового отчёта собранием собственников;
- размещения отчёта в ГИС ЖКХ;
- формирования права УК распоряжаться остатком (протокол ОСС).
До этого момента сумма числится на счёте 86 «Целевое финансирование» и в налогооблагаемый доход не входит.
4.3 Доходы от общего имущества
Если УК арендует крышу под антенну оператора связи, сумма аренды делится:
- 70 % — собственникам МКД (должно перечисляться на счёт дома);
- 30 %, вознаграждение УК (доход).
Контроль собственников: как проверить доходы УК
- Скачайте годовую форму 0420522 «Отчет о доходах и расходах УК» из ГИС ЖКХ или сайта управляющей компании.
- Сверьте поступления по следующим строкам:
- 2110 «Выручка» — должна совпадать с суммой квитанций за вычетом транзитных платежей.
- 2320 «Проценты к получению» — проверьте наличие доходов от размещения свободных средств.
- Используйте подомовой анализ, отчёт должен быть разбит по каждому адресу.
- Подайте запрос на предоставление расшифровок в управляющую компанию (письменно или через ГИС ЖКХ).
Контакты для консультаций и скачивания типовых форм
Государственные и специализированные ресурсы
- ФНС России — «горячая линия» НДС для УСН:
###-###-#### (звонок бесплатный по РФ)
www.nalog.gov.ru - ГИС ЖКХ, портал для скачивания формы 0420522:
dom.gosuslugi.ru
Раздел: «Отчётность организаций ЖКХ» → «Формы» - КонсультантПлюс — 2 дня бесплатного доступа к Письму Минфина от № 03-07-11/96415:
www.consultant.ru
Промокод доступа: DEMO-JKH-2026 - Роспотребнадзор — жалобы на незаконное завышение плат:
###-###-####
rospotrebnadzor.ru - Онлайн-калькулятор доходов УК (с учётом перерасчётов за НДС):
жкх-калькулятор.рф/uk-calc
Юридические и бухгалтерские конторы
- ООО «Аюдар Инфо» — семинары по учету в ЖКХ:
###-###-####, info@ayudar.ru - Ассоциация «ЖКХ Контроль», бесплатные вебинары для собственников:
gkcontrol.ru/webinar
- это не транзитные средства;
- УК приобретает право собственности или право хозяйственного ведения;
- сумма подтверждена первичными документами.
Сохраняйте чек-лист, делитесь им с коллегами, и ваши отчёты в 2026 году пройдут проверки без замечаний.