Эксплуатационные услуги (иногда их называют OPEX — operational expenses) — это ежемесячные или периодические траты, которые собственник или арендатор несёт, чтобы здание оставалось пригодным для жизни и работы. В российской практике понятие «жилищник» охватывает как многоквартирные дома, так и коммерческую недвижимость. Ниже разберёмся, из каких именно пунктов складываются эти расходы, как их проверять и куда обращаться за консультацией.

Основные группы расходов

1.1 Коммунальные услуги

• Электроэнергия. Оплата по счётчикам или по нормативу на освещение мест общего пользования, лифтов, подъездов и технических помещений.
• Водоснабжение и водоотведение. Холодное и горячее водоснабжение, а также канализация.
• Отопление. Поставка тепловой энергии в зимний период; бывает централизованная и автономная система.
• Газ. Для домов, где газификация предусмотрена (котлы, газовые плиты).
• Вывоз твёрдых и жидких отходов.

1.2 Эксплуатационные расходы

1. Техническое обслуживание инженерных систем.
   • Обслуживание лифтов, насосов, систем вентиляции, кондиционирования.
   • Регулярные проверки и профилактика согласно СанПиН и техрегламентам.
2. Текущий ремонт.
   • Ремонт кровли, фасадов, подъездов, дворовой территории.
   • Закупка строительных материалов и оплата работ.
3. Охрана и видеонаблюдение. Договоры с ЧОП или установка и обслуживание систем видеонаблюдения.
4. Уборка и санитарное содержание.
   • Уборка подъездов, лестничных клеток, мусорных камер.
   • Вывоз снега, листьев, мусора.
5. Услуги управляющей компании (УК) / ТСЖ.
   • Зарплата диспетчеров, инженеров, уборщиц и прочего персонала.
   • Банковские расходы, бухгалтерские и юридические услуги.
6. Страхование и резерв на капитальный ремонт.

Дополнительные статьи расходов для коммерческих объектов

Если речь идёт об офисном здании, торговом центре или складе, к списку добавляются:

• Амортизация оборудования. Например, серверные комнаты, системы пожаротушения, лифтовые шахты.
• Услуги эксплуатационного персонала. Инженеры-кондиционеры, операторы диспетчерских, электрики.
• Содержание парковки. Оплата за электричество подземных гаражей, уборку, охрану.
• Услуги управляющего офисом (facility-management). Иногда включены в арендную ставку, иногда выставляются отдельной строкой.

Как не переплачивать: советы по проверке расходов

1. Запрашивайте детализацию. Закон требует, чтобы УК или ТСЖ предоставляла развёрнутую квитанцию с указанием тарифов и объёмов потребления.
2. Сверяйтесь с Госуслугами «СПРОСИ.ДОМ.РФ». На портале публикуются минимальные перечни и нормативы для каждого региона.
3. Участвуйте в общих собраниях собственников. Именно там утверждаются годовые планы и сметы на ремонт.
4. Проверяйте договор управления. В нём должен быть чёткий перечень услуг и периодичность их оказания.

Контакты для обращений и консультаций

Примеры типовых квитанций

• В жилом доме: «Содержание и ремонт жилого помещения», «Отопление», «ГВС», «ХВС», «Электроэнергия ОДН», «Капремонт».
• В офисном центре: «Аренда», «Эксплуатационные услуги (OPEX)», «Электроэнергия по счётчику», «Интернет», «Паркинг».

Важно помнить: эксплуатационные услуги не должны включать «скрытые» комиссии или неоправданные надбавки. Если суммы растут без видимых причин — смело обращайтесь в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или независимого финансового эксперта.

Обновлено: 23 марта 2026 г.