С 2026 года в жилищно-коммунальное законодательство внесены изменения, касающиеся порядка начисления и отражения членских взносов ТСЖ при применении упрощенной системы налогообложения (УСН). Ниже приведены актуальные правила, практические примеры и контакты органов, куда можно обратиться за разъяснениями.

Что такое членские взносы ТСЖ?

Членские взносы — это обязательные платежи собственников помещений в многоквартирном доме, входящих в состав товарищества собственников жилья (ТСЖ). Они формируют целевые фонды, из которых оплачиваются:

• услуги управляющей компании;
• содержание общего имущества;
• ремонтные работы и капитальный ремонт;
• иные расходы, предусмотренные уставом ТСЖ.

УСН для ТСЖ: выбор налогового объекта

ТСЖ может быть зарегистрировано как юридическое лицо и применять УСН. В этом случае кооператив самостоятельно выбирает объект:

1. «Доходы» — ставка 6 % (регионы могут снижать до 1 %).
2. «Доходы минус расходы» — ставка 15 % (регионы могут снижать до 5 %).

Важно: членские взносы не являются доходом ТСЖ, если они поступают строго на покрытие расходов, предусмотренных уставом и сметой. В этом случае они не облагаются УСН.

Когда членские взносы становятся налогооблагаемым доходом?

ФНС в письмах № СД-4-3/22619@ (2025) и № СД-4-3/14931@ (2024) разъяснила: суммы, превышающие расходную смету, признаются внереализационным доходом и попадают в базу УСН. Пример:

• по смете расходы 2 000 000 ₽;
• фактически собрано 2 300 000 ₽;
• 300 000 ₽ подлежат налогообложению.

Учет членских взносов в книге доходов и расходов (КДР)

ТСЖ на УСН ведет КДР по форме, утвержденной Приказом Минфина № 135н (2021). Примерная запись:

Разница между членскими взносами и целевыми взносами

• Членские — ежемесячные и обязательные.
• Целевые — не регулярные; собираются на конкретные цели (например, капремонт). Целевые средства не признаются доходом, если они полностью идут на заявленные цели.

Практические примеры

Пример 1. ТСЖ «Ландыш» (объект «Доходы»)

За 1 кв. 2026:

• поступило членских взносов 1 500 000 ₽;
• расходы по смете 1 490 000 ₽;
• избыток 10 000 ₽ → включается в базу УСН 6 %;
• сумма налога: 10 000 × 6 % = 600 ₽.

Пример 2. ТСЖ «Ромашка» (объект «Доходы минус расходы»)

За 1 кв. 2026:

• поступило 3 000 000 ₽;
• расходы по смете 2 800 000 ₽;
• избыток 200 000 ₽ — доход;
• применяем ставку 15 %;
• налог: 200 000 × 15 % = 30 000 ₽.

Штрафы и ошибки

Распространенные ошибки:

• отражение всей суммы взносов как дохода (ошибка 100 000–300 000 ₽ штрафа);
• несвоевременная подача декларации (штраф 5–30 % от суммы налога);
• несоблюдение формата электронной отчетности (штраф 200 ₽ за каждый документ).

Чек-лист бухгалтера ТСЖ на УСН

1. Проверить смету доходов и расходов на год.
2. Вести раздельный учет:
   • сметные взносы;
   • превышения;
   • целевые взносы.
3. Своевременно вносить данные в КДР.
4. Ежеквартально сверяться с реестром собственников.
5. Не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом, уплачивать авансовые платежи.

Контакты для обращений

• Федеральная налоговая служба (ФНС России)
  • Единая справочная: ###-###-####
  • Сайт: www.nalog.gov.ru
  • Контакт-центр для юрлиц: +7 (495) -19-76-76
• Министерство строительства и ЖКХ РФ
  • Горячая линия: ###-###-####
  • Электронная приемная: www.minstroy.gov.ru
• Региональные жилищные инспекции
  • В каждом субъекте РФ — отдел по контролю ТСЖ и ЖКС. Точные телефоны и e-mail размещены на сайтах «Госуслуг» → «ЖКХ».
• Ассоциация «ЖКХ и городская среда»
  • E-mail: info@roskvartal.ru
  • Тел.: +7 (495) -45-64-56
• Бесплатные юридические консультации для ТСЖ
  • Фонд «Город без барьеров»: ###-###-####
  • Онлайн-каталог юристов на портале «ТСЖ-Эксперт»: www.tsg-expert.ru

Краткое резюме

Членские взносы ТСЖ на УСН не облагаються налогом, если используются строго по смете. Любое превышение сметы подлежит налогообложению по выбранному объекту УСН. Своевременно ведите раздельный учет, подавайте декларацию не позднее 25 марта следующего года и при возникновении вопросов обращайтесь в контакт-центры, указанные выше.