Кто может применять УСН «Доходы» в ТСЖ
- ТСЖ, ЖКС, ЖСК, СНТ и иные некоммерческие объединения собственников, если:
- доход за 2026 г․ ≤ 490,5 млн руб․;
- доход за 9 месяцев 2026 г․ ≤ 367,875 млн руб․ (для перехода с );
- остаточная стоимость основных средств ≤ 150 млн руб․;
- в штате ≤ 130 сотрудников;
- не занимаются подлежащими НДФЛ-агентской деятельностью (аренда, реклама, продажа товаров)․
Какие доходы учитываются
Все поступления на расчётный счёт и в кассу:
- Взносы собственников (целевые и текущие)․
- Арендная плата за нежилые помещения․
- Плата за парковку, штрафы, пени․
- Гранты, субсидии, безвозмездные поступления․
- Проценты по депозитам и остаткам на счёте․
Не учитываются: возвратные займы, доходы от управляющих компаний, полученные «через транзит»․
Как вести учёт
Регистры учёта
- Книга учёта доходов и расходов (КУДиР) – единственный обязательный документ․
- Форма КУДиР утверждена Приказом Минфина № 135н․ Ведётся на бумаге или в Excel, а с 2025 г․ можно сдавать в электронном формате через ФНС API․
Примеры проводок
| № | Дата | Содержание операции | Доход УСН, руб․ |
|---|---|---|---|
| 1 | Поступили взносы собственников за январь | 800 000 | |
| 2 | Аренда кафе «Суши-Бар» за январь | 120 000 | |
| 3 | Проценты по остатку на расчётном счёте | 4 580 |
Расчёт авансов и налога
Ставка 6 % (может быть снижена до 1 % в регионах)․ С 2025 г․ формула:
Налог (аванс) = Доходы × 6 % – страховые взносы
- «Страховые взносы» – взносы на обязательное страхование работников ТСЖ, но не более 50 % от начисленного аванса․
Календарь отчётности
- Аванс 1 кв․ – до 25 апреля 2026 г․
- Аванс 6 мес․ – до 25 июля 2026 г․
- Аванс 9 мес․ – до 25 октября 2026 г․
- Годовая декларация и доплата – до 31 марта 2027 г․
Особенности учёта целевых взносов и капремонта
Если ТСЖ выступает посредником по сбору взносов на капремонт, эти суммы не признаются доходом при условии перечисления их в Фонд капремонта или региональный оператор․ В КУДиР фиксируются отдельной строкой с пометкой «не включается в доход»․
Контрольные точки 2026 года
- 01 июля 2026 г․ – отчёт о соответствии лимита в 490,5 млн․ При превышении – автоматический переход на ОСНО․
- 30 сентября 2026 г․ – проверка остаточной стоимости основных средств (если > 150 млн руб․, УСН теряется)․
- Декабрь 2026 г․ – разовый доначёт взносов по итогам года, если авансы оказались меньше окончательного налога․
Что грозит за ошибки
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Не сдана декларация УСН | 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц, но ≥ 1 000 руб․ |
| Занижен доход | 20 % неуплаченного налога + пени 1/300 СТавки ЦБ за каждый день․ |
| Не ведётся КУДиР | 10 000 руб․ (по ст․ 120 НК РФ)․ |
Пошаговая инструкция перехода с ОСНО на УСН 2027
- Убедитесь, что доход за 9 мес․ 2026 г․ ≤ 367,875 млн руб․
- До 31 декабря 2026 г․ подайте в ИФНС уведомление № 26․2-1 (2 экземпляра)․
- С 01 января 2027 г․ начните вести КУДиР, начиная с нулевых показателей․
- Если на ОСНО были НДС и налог на прибыль, подайте корректировки и восстановите НДС по основным средствам․
Подборка бухгалтерских сервисов и шаблонов
- Бесплатный шаблон КУДиР для ТСЖ (Excel): скачать по ссылке bo․nalog․ru/templates/kudir_tsj_6․
- Онлайн-калькулятор авансов УСН 6 %: kontur․ru/calculators/usn․
- Базовая типовая инструкция по заполнению декларации УСН: приказ ФНС ЕД-7-3/985@ (2025)․
Контакты для обращений
- ФНС России – горячая линия: ###-###-#### (круглосуточно)․
- Электронная приёмная ФНС: service․nalog․ru/appeal․
- Минстрой РФ (вопросы по капремонту): +7 (495) -49-60-28, e-mail: info@minstroyrf․ru․
- Консультации бухгалтеров Ассоциации «ЖКХ-Консалт»: +7 (495) -15-53-44, help@jkh-consult․ru․
- Бесплатные вебинары РКЦ «БУХ․ТСЖ» – регистрация: webinar․buh-tsj․ru․
Главное запомнить: в 2026 году нельзя превысить 490,5 млн руб․ дохода, иначе придётся вернуться на общий режим․ Следите за авансами и ведите КУДиР каждый день – так ТСЖ будет спать спокойно, а собственники не переплатят․