Ключевая идея

ТСЖ может выступать арендодателем только в отношении общего имущества дома
(подвалы, чердаки, крыши, помещения для вахтёров/консьержей, рекламные конструкции и т.д.).
Квартиры и нежилые помещения, принадлежащие отдельным собственникам, сдавать ТСЖ не вправе.

Кто в ТСЖ принимает решения об аренде?

• Общее собрание членов ТСЖ – принимает решение о передаче общего имущества в аренду (ст. 145, 146 ЖК РФ).
• Правление ТСЖ – реализует решение собрания, заключает договор аренды, контролирует исполнение обязательств.
• Председатель правления ТСЖ – подписывает договор от имени ТСЖ в пределах полномочий, данных уставом и собранием.

Права арендодателя-ТСЖ

1. Получать арендную плату в полном объёме и в сроки, установленные договором.
2. Контролировать состояние арендованного имущества, проводить проверки с предварительным уведомлением арендатора.
3. Расторгнуть договор в суде, если арендатор:
   • систематически не платит;
   • использует помещение не по назначению;
   • наносит ущерб общему имуществу.
4. Устанавливать ограничения на реконструкцию, цвет фасада, вывески и т.д., если они влияют на внешний облик дома.

Обязанности арендодателя-ТСЖ

• Передать имущество в надлежащем состоянии, соответствующем договору и целям использования.
• Обеспечить беспрепятственное пользование арендатором имуществом (свободный доступ, надлежащие инженерные системы).
• Нести бремя эксплуатационных расходов: текущий ремонт крыши, фасада, подвала, если иное не оговорено договором.
• Своевременно информировать арендатора о плановых работах, отключающих коммунальные ресурсы.

Особенности договора ТСЖ ↔ арендатор

Что обязательно прописать:

• точное местоположение и площадь объекта (например, «чердак над секцией 2-4, 45 м²»);
• разрешённый вид использования (хранение, размещение антенн, малое производство и т.д.);
• срок и порядок арендной платы, индексируется ли она;
• условия доступа ТСЖ для осмотра (не чаще 1 раза в квартал, за 3 дня письменно);
• кто оплачивает коммунальные ресурсы и текущий ремонт;
• ответственность за нарушение санитарных, пожарных норм;
• порядок расторжения (предварительное письменное предупреждение за 30 дней).

Формат арендной платы и отчётность перед жильцами

Все доходы от аренды общего имущества входят в бюджет ТСЖ и расходуются на содержание дома.
Размер, цели и результаты расходования обязательно отражаются в годовом отчёте, который председатель
представляет на общем собрании (ст. 145 ЖК РФ).

Алгоритм сдачи помещения в аренду

1. Подготовка
   • Определить объект (чердак, подвал, крыша).
   • Получить техническое заключение о возможности использования по цели (пожарники, Роспотребнадзор).
2. Собрание членов ТСЖ
   • Повестка «О сдаче общего имущества № ___ в аренду».
   • Кворум и принятие решения ≥ 2/3 голосов от общей площади.
3. Утверждение условий
   • Минимальная ставка, срок, ограничения.
   • Делегирование полномочий правлению/председателю.
4. Поиск арендатора
   • Публикация на сайте ТСЖ, доске объявлений, торги/конкурс при необходимости.
• Договор составляется на фирменном бланке ТСЖ, подписывается председателем.
• Регистрация в ЕГРЮЛ при сроке ≥ 1 год (ст. 651 ГК РФ).
5. Контроль и отчётность
   • Ежеквартальные акты осмотра и оплаты.
   • Годовой отчёт на собрании с приложением копии договора и платёжек.

Ответственность сторон

Реальные примеры

Пример 1. ТСЖ «Октябрьский-15» сдало крышу под размещение базовой станции оператора мобильной связи.
Арендная плата (45 000 ₽/мес.) идёт на обновление лифтового оборудования. Собственники ежегодно видят
движение средств в отчёте.

Пример 2. Арендатор подвала отказался допускать ТСЖ для проверки пожарной сигнализации.
На основании решения собрания договор расторгнут в одностороннем порядке через суд,
помещение освобождено, ущерб взыскан.

Контакты для обращений

• Жилищная инспекция вашего региона – проверка законности сдачи общего имущества, жалобы на нарушения.
  Найти адрес и телефон можно на сайте gosuslugi.ru → «Жилищный надзор».
• Роспотребнадзор – санитарные нарушения при использовании помещений.
  Единая справочная: ###-###-####.
• Местная администрация (отдел по работе с ТСЖ/ЖКХ) – консультации по проведению собраний, образцы протоколов.
• Федеральная нотариальная палата – заверение протоколов общего собрания при необходимости.
  Официальный сайт: notariat.ru
• Юридические компании, специализирующиеся на ЖКХ-спорах:
  • «Центр жилищных прав» – Москва, м. Таганская, +7 (495) -23-45-67
  • ЮК «Адвокаты недвижимости» – СПб, м. Садовая, +7 (812) -87-65-43

ТСЖ вправе сдавать в аренду только общее имущество дома, строго соблюдая процедуру: решение собрания →
договор → контроль → отчётность. И арендодатель, и арендатор наделены взаимными правами и обязанностями,
закреплёнными в Гражданском кодексе, Жилищном кодексе и уставе ТСЖ;
При любых спорных вопросах рекомендуем предварительно получить консультацию в жилищной инспекции или у
специализированного юриста по жилищным вопросам.