Актуально на март 2026 года. В данной статье разобраны юридические основания, практические шаги и типичные подводные камни при сдаче в аренду подвальных, чердачных и иных нежилых помещений, находящихся в составе многоквартирного дома, управляемого товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Кто имеет право сдавать помещение?

• Собственники помещений в МКД — владеют, пользуются и в пределах закона распоряжаются общим имуществом (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
• ТСЖ как юрлицо может заключать договоры аренды только после решения общего собрания собственников, принятого не менее чем 2/3 голосов от общей площади помещений дома (п. 3 ст. 44, п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
• Управляющая компания, если управление передано ей по договору, действует аналогично: решение ОСС обязательно (письмо Минстроя РФ от № 22876-АЧ/04).

Какие именно помещения можно сдавать?

Пошаговая инструкция: как заключить договор аренды от имени ТСЖ

Шаг 1. Подготовка и проведение общего собрания собственников (ОСС)

1. Извещение о проведении размещается за 10 дней до даты собрания (ст. 45 ЖК РФ).
2. В повестке дня указывается вопрос: «О разрешении ТСЖ сдавать в аренду подвальное помещение общей площадью 50 м²».
3. Необходимо присутствие или заочное участие собственников, обладающих не менее 50 % голосов плюс не менее 2/3 по площади для кворума.
4. Решение оформляется протоколом ОСС, который подписывается председателем и секретарём.

Шаг 2. Оценка помещения и подготовка документов

• Кадастровый паспорт и технический план (выписка ЕГРН).
• Справка БТИ о площади и назначении помещения.

Шаг 3. Утверждение типового договора аренды

Важно включить пункты:

• срок аренды (рекомендуется 11 месяцев с автоматической пролонгацией);
• ежемесячная арендная плата и порядок индексации;
• обязанность арендатора по коммунальным платежам;
• возможность расторжения договора ТСЖ в одностороннем порядке при нарушении арендатором;
• запрет на перепланировку без согласования.

Шаг 4. Бухгалтерия и налоги

• Доход от аренды поступает на расчётный счёт ТСЖ и облагается:
  • НДФЛ 13 %, если арендатор — физлицо и переуступка прав не оформляется;
  • УСН 6 % или 15 %, если ТСЖ применяет упрощёнку;
  • НДС 20 %, если ТСЖ работает на ОСНО и сдаёт юрлицу.
• Чистая прибыль может быть направлена:
  • на благоустройство двора;
  • на снижение взносов собственников;
  • на капремонт МКД.

Типовые ошибки и как их избежать

Частые вопросы собственников

Вопрос: Должен ли я как собственник квартиры доплачивать за содержание подвала, если он сдан в аренду?

Ответ: Нет. Расходы на содержание общего имущества (включая подвал) уже включены в квитанции. Доход от аренды должен идти в счёт снижения этих расходов или на капремонт.

Вопрос: Член правления ТСЖ заключил договор аренды без собрания. Что делать?

Ответ: Любой собственник может оспорить сделку в суде. Сначала направьте претензию в ТСЖ, затем обратитесь в жилищную инспекцию и подайте иск о признании договора недействительным.

Вопрос: Можно ли сдавать часть чердака под мансардную квартиру?

Ответ: Мансардная квартира — это жилое помещение. Для перевода чердака в жилой фонд нужно:

• получить разрешение на реконструкцию в МКЭ;
• утвердить проект перепланировки на ОСС;
• поставить объект на кадастровый учёт как жилое.

Контакты для консультаций

• Бесплатная юридическая помощь для собственников
  ГК «Силкин и Партнёры»
  Тел.: +7 (495) -23-45-67
  E-mail: consult@silkin.ru
• Жилищная инспекция Москвы
  Горячая линия: +7 (495) -77-77-77
  Официальный сайт: gzhil.mos.ru
• ФНС России (вопросы по НДФЛ и УСН для ТСЖ)
  Контакт-центр: ###-###-####
  Онлайн-консультация: www.nalog.ru
• Росреестр (регистрация договоров аренды)
  Единый телефон: +7 (495) -77-55-55
  Личный кабинет: rosreestr.gov.ru