Важно: материал подготовлен на и учитывает актуальные нормы Жилищного кодекса РФ, постановления Правительства Москвы и судебную практику 2025-2026 гг.
Что такое ЖСК и какие квартиры можно сдавать?
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это товарищество граждан, которые объединились для строительства или приобретения жилья. По закону (ст. 110 ЖК РФ) у кооператива есть два вида помещений:
- Собственность членов ЖСК – квартиры, в которых полностью выплачен паевый взнос и оформлено право собственности (ЕГРН). Такие квартиры можно сдавать без ограничений.
- Имущество самого ЖСК – нераспределённые квартиры, служебные помещения, подвалы. Их можно сдавать только по решению общего собрания членов кооператива и с регистрацией в ФНС как «доход от сдачи имущества».
Кто может выступать арендодателем?
| Категория собственника | Основание для сдачи | Необходимые документы |
|---|---|---|
| Частный член ЖСК | Свидетельство о праве собственности (ЕГРН) | Паспорт, СНИЛС, ЕГРН, выписка из ЕПД (отсутствие долгов), договор ЖСК |
| ЖСК как юр. лицо | Протокол общего собрания + решение правления | Устав, ИНН, ОГРН, протокол, договор аренды (форма Минюста №АР) |
| Семья участника СВО | Госпрограмма льготного найма | Удостоверение участника СВО, справка Минобороны, заявление в ГКУ «Мосжилинспекция» |
Пошаговый алгоритм сдачи квартиры от ЖСК
-
Шаг 1. Проверка статуса квартиры
- Закажите выписку из ЕГРН на портале Росреестра (gosuslugi.ru → «Недвижимость»). Ищите графу «Вид права» — должно быть «Собственность».
- Убедитесь, что ЖСК не числится залогодателем (ипотека должна быть закрыта).
-
Шаг 2. Уведомление ЖСК (если вы член кооператива)
Даже если квартира в собственности, уставом ЖСК может быть прописано право первого отказа кооператива на сдачу объектов; Отправьте заявление на имя председателя за 15 дней до сдачи.
-
Шаг 3. Подготовка пакета документов
- Договор аренды (форма №АР-1 Минюста РФ). Важно: если квартира в ипотеке, потребуется согласие банка.
- Справка об отсутствии долгов за ЖКУ (берётся в ГКУ «Жилищник»).
- Энергопаспорт (для квартир свыше 10 лет).
-
Шаг 4. Регистрация договора
С любой договор аренды от юр. лица (включая ЖСК) обязательно подаётся в Росреестр в электронном виде через сервис ФГИС ЕГРН. Срок регистрации, 5 раб. дней.
-
Шаг 5. Налоги и отчётность
- Физлица платят НДФЛ 13 % (подача 3-НДФЛ до 30 апреля).
- ЖСК как юр. лицо платит 6 % по УСН или 20 % по ОСНО и сдаёт декларацию в ИФНС.
Особенности аренды муниципального жилья через ЖСК
В 2025 году Москва запустила пилотный проект: муниципальные квартиры передаются ЖСК в безвозмездное пользование для последующей сдачи малоимущим гражданам по договору социального найма.
- Очередь на такое жилье ведётся через портал mos.ru → «Госуслуги» → «Жилищные программы».
- Арендная плата фиксирована = 1 руб./м² в год + коммунальные услуги.
- Приватизация возможна только после 10 лет проживания.
Как быстро найти жильца: ТОП-3 сервиса
| Сервис | Плюсы | Контакты поддержки |
|---|---|---|
| Яндекс Аренда | Проверка паспорта через Госуслуги, страховка от рисков | ###-###-####, help@yandex-rent.ru |
| ЦИАН Бизнес | Размещение для юр. лиц, интеграция с 1С-Отчётность | ###-###-####, biz@cian.ru |
| Домклик от Сбербанка | Гарантийный депозит от Сбербанка до 500 000 ₽ | 900 (с мобильного), domclick@sberbank.ru |
Частые ошибки
- Не оформлять договор в письменном виде — штраф до 2 000 ₽ по ст. 6.3 КоАП.
- Сдавать квартиру без регистрации жильца — проверки ФМС усилились в 2025 г.
- Игнорировать протокол общего собрания ЖСК — риск расторжения договора через суд.
Контактные центры для консультаций
- ГКУ «Мосжилинспекция»
Тел.: +7 (495) -77-77-77
Онлайн-чат: dom.mos.ru - Московская квартирная палата (аренда госжилья)
Тел.: +7 (498) -00-55-00
Эл. почта: info@moskvartira.ru - ФНС России (налоговые вопросы)
Тел.: ###-###-####
Личный кабинет: lkfl.nalog.ru