Содержание
- Что такое ЖСК?
- Правовая основа: Градостроительный кодекс и ЖК РФ
- Ключевые положения, регулирующие деятельность ЖСК
- Порядок создания и регистрации ЖСК
- Права и обязанности членов ЖСК
- Перепланировка и переустройство жилых помещений
- Контакты для обращений
- Часто задаваемые вопросы
Что такое ЖСК?
ЖСК – жилищно‑строительный кооператив. Это некоммерческая организация, создаваемая гражданами (физическими лицами) с целью совместного строительства, приобретения или реконструкции жилых помещений. Члены ЖСК одновременно являются и собственниками долей в имуществе кооператива, и будущими владельцами квартир/домов, которые будут построены.
Правовая основа: Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс РФ
Деятельность ЖСК регулируется несколькими нормативными актами:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – определяет порядок планировки, застройки территорий, требования к проектной документации и согласованию.
- Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) – статья 110 – устанавливает правовое положение ЖСК и их отличия от ЖК (жилищных кооперативов).
- Федеральные законы № 349‑ФЗ (2011) и № 414‑ФЗ (2013) – вносят поправки, уточняющие порядок создания и функционирования ЖСК, а также их финансовую отчетность.
- Указы Президента РФ от г. № 600 и Постановления Правительства РФ от г. № 403 – регулируют доступность жилья и перечень процедур в сфере жилищного строительства.
Ключевые положения, регулирующие деятельность ЖСК
Правовой статус
ЖСК считается юридическим лицом, созданным в форме некоммерческого партнерства. Его устав и учредительные документы регистрируются в Федеральной налоговой службе (ФНС) в течение 30 дней с момента принятия решения о создании.
Устав и внутренний распорядок
Устав ЖСК обязан содержать:
- Цели и задачи кооператива;
- Порядок вступления и выхода членов;
- Размеры и порядок внесения паевых взносов;
- Порядок распределения построенного жилья;
- Порядок принятия решений (общие собрания, правление, ревизионная комиссия).
Финансирование
Для финансирования строительства ЖСК может привлекать:
- Паи участников (основные и дополнительные);
- Кредиты банков (при наличии залога – недвижимости, земельного участка);
- Государственные субсидии и целевые программы (например, программа «Доступное жилье»).
Ответственность
Члены ЖСК несут солидарную ответственность за обязательства кооператива в пределах их паевых взносов, если иное не предусмотрено уставом.
Порядок создания и регистрации ЖСК
Самое главное помнить, что процесс создания ЖСК делится на три основных этапа:
- Подготовительный этап – формирование инициативной группы (не менее 5 человек), подготовка проекта устава и выбор земельного участка.
- Учреждённый этап – проведение общего собрания, утверждение устава, избрание органов управления, открытие банковского счёта.
- Регистрационный этап – подача документов в ФНС (заявление, устав, протокол собрания, договор аренды/купли‑продажи земли). После регистрации ЖСК получает ОГРН и ИНН.
После регистрации необходимо:
- Получить разрешение на строительство от Госстроя России (согласование проекта в соответствии с Градостроительным кодексом).
- Оформить договоры с подрядчиками и получить техническую экспертизу проекта.
- Внести паевые взносы в уставный фонд ЖСК.
Права и обязанности членов ЖСК
Права:
- Участие в общих собраниях и голосование по ключевым вопросам.
- Получение информации о финансовой деятельности кооператива.
- Получение квартиры/дома в порядке, установленном уставом.
Обязанности:
- Внести паевые взносы в установленный срок.
- Соблюдать решения органов управления ЖСК.
- Участвовать в обслуживании и эксплуатации общего имущества.
Перепланировка и переустройство жилого помещения
Согласно ЖК РФ и ГК РФ, любые изменения планировки (перепланировка, переустройство, объединение или разделение квартир) требуют:
- Согласования с органами местного самоуправления (мэрия, отдел архитектуры и градостроительства).
- Получения разрешения от Госстроя России (если изменения затрагивают несущие конструкции).
- Разработки проекта перепланировки, утверждённого лицензированным архитектором.
- Регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Очень важно, чтобы все документы были оформлены правильно, иначе возможны штрафы и принудительные сносы незаконных построек.
Контакты для обращений
Ниже представлен перечень основных государственных и муниципальных органов, куда можно обращаться по вопросам создания, регистрации и эксплуатации ЖСК, а также по вопросам перепланировки.
- Министерство строительства и ЖКХ России
Тел.: +7 (495) -11‑22‑33
Email: info@minstroyrf.gov.ru
Адрес: г. Москва, ул. Тверская, 7, офис 305 - Государственная инспекция по надзору в сфере строительства (Госстрой России)
Тел.: +7 (495) -11‑33‑44
Email: contact@gostroy.gov.ru
Адрес: г. Москва, ул. Никольская, 12, корпус 1 - Федеральная налоговая служба (ФНС) – региональный отдел по г. Бердску
Тел.: +7 (3822) -1‑22‑22
Email: berdsk-fns@nalog;ru
Адрес: г. Бердск, просп. Ленина, 45 - Мэрия города Бердска (отдел архитектуры и градостроительства)
Тел.: +7 (3822) -1‑33‑33
Email: arch@berdskadm.ru
Адрес: г; Бердск, ул. Молодежная, 2 - Росреестр (служба регистрации прав на недвижимое имущество)
Тел;: +7 (495) -11‑44‑55
Email: support@rosreestr.ru
Онлайн‑портал: rosreestr.gov.ru - Банки‑партнеры (пример)
– Сбербанк России – отдел «Жилищные кооперативы»
Тел.: +7 (495) -23‑45‑67
Email: zhk@sberbank.ru
При обращении указывайте:
- Полное название ЖСК (в т.ч. ИНН и ОГРН, если они уже получены);
- Краткое описание вопроса (регистрация, согласование проекта, перепланировка и т.п.);
- Контактный телефон и e‑mail ответственного лица.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли создать ЖСК без земельного участка?
Да, но в уставе необходимо указать план приобретения или аренды участка. Без наличия участка ЖСК не сможет получить разрешение на строительство, что может затянуть процесс до 1–2 лет.
Какие налоги обязаны платить члены ЖСК?
ЖСК как юридическое лицо платит налог на прибыль (по ставке 20 % от прибыли, полученной от продажи построенного жилья). Члены ЖСК уплачивают:
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученных в результате распределения квартир доходов;
- Налог на имущество, если у них есть отдельные части имущества, не входящие в паевые доли.
Что делать, если проект перепланировки отклонил ГК РФ?
Необходимо:
- Уточнить причины отказа (незарегистрированные инженерные сети, нарушение нормативов по пожарной безопасности и т.д.).
- Внести коррективы в проект и повторно подать документы.
- При необходимости привлечь независимого эксперта‑архитектора.
Как выйти из ЖСК, если я уже внес паевой взнос?
Член ЖСК вправе выйти, подав письменное заявление в правление. Возврат паевого взноса возможен только после ликвидации кооператива или продажи его активов, за вычетом долгов и обязательных расходов.
Если у вас остались вопросы, используйте указанные выше контакты – специалисты помогут решить любую проблему, связанную с ЖСК.