24 марта 2026 года — российская недвижимость, находящаяся в собственности граждан РФ и Беларуси за рубежом, всё чаще становится объектом ограничений. Свежий прецедент произошёл в финском городе Иматра, где местный жилищный кооператив (ЖК) был вынужден начать сдавать в аренду квартиры российских и белорусских владельцев. Причина — санкционное давление и изменения в местном законодательстве ЕС. Какие последствия ждут собственников и что делать, если ваш объект уже попал в зону риска?
Что такое жилищный кооператив в контексте российской недвижимости
Жилищный кооператив (ЖК) — это форма управления многоквартирным домом, при которой право собственности на квартиры закреплено за членами кооператива. В России такие ЖК регулируются Жилищным кодексом РФ, а за границей — местным законодательством. Ключевые особенности:
- Доли в кооперативе — фактически, пай, а не полноценная квартира в российском понимании.
- Управление, через общее собрание или выборный совет.
- Обязанности — оплата взносов, соблюдение устава, налогов и коммунальных платежей.
Ситуация в Иматре: разбор кейса
В начале 2026 года совет жилищного кооператива «Imatran Asunto-osakeyhtiö» (название изменено) получил письмо от финской налоговой службы и миграционного ведомства с требованием:
- Зарегистрировать все квартиры, принадлежащие гражданам РФ и Беларуси, как «временное жильё».
- Начать процедуру принудительной аренды объектов через местный фонд жилья, если владельцы не смогут подтвердить постоянное проживание или наличие вида на жительство в Финляндии.
- Установить повышенные налоговые ставки для «непроживающих» собственников из указанных стран.
По состоянию на в реестре жилищного кооператива числятся 47 квартир российских собственников и 11 квартир граждан Беларуси. Из них:
- 15 — пустуют более 180 дней в году;
- 9 — находятся в процессе продажи;
- 8, оформлены на юрлица из РФ, что усиливает риск заморозки счетов.
Почему это происходит: санкции и Жилищный кодекс РФ
В марте 2026 года в Жилищный кодекс РФ планируется внести изменения (проект уже во втором чтении в Госдуме), которые:
- обязывают российских собственников за рубежом ежеквартально отчитываться о статусе недвижимости;
- разрешают ФНС РФ блокировать операции по счетам за неисполнение обязанностей;
- дают право Росимуществу выкупать доли в жилищных кооперативах по упрощённой процедуре, если имущество находится в странах ЕС.
Финляндия, в свою очередь, использует это как основание для:
- наложения дополнительного налога на вакантное жильё (Vacancy Tax);
- обязательной регистрации аренды через Digital and Population Data Services Agency (DVV).
Что делать владельцу квартиры в жилищном кооперативе за границей
Проверьте статус объекта
Зайдите на сайт местного реестра недвижимости (в Финляндии, Maankäyttö- ja rakennuslaki).
Подготовьте документы
- выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРН;
- договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности;
- декларация о фактическом проживании или договор аренды;
- справка о налоговых платежах в РФ (Форма 2-НДФЛ или налоговая выписка).
Свяжитесь с кооперативом
Попросите официальное письмо с требованиями и сроками. Используйте электронную подпись для переписки.
Контакты для обращений
Россия
- ФНС России — nalog.gov.ru, тел.: ###-###-####
- Росимущество — rosim.gov.ru, e-mail: info@rosim.gov.ru
- МИД РФ, департамент по вопросам ЕС — e-mail: eu-ru@mid.ru
Финляндия
- Digital and Population Data Services Agency (DVV) — dvv.fi, тел.: +358 295 535 100
- Finnish Tax Administration, Verohallinto — vero.fi, тел.: +358 29 497 000
- Посольство РФ в Хельсинки — helsinki.mid.ru, адрес: Tehtaankatu 1B, 00140 Helsinki
Беларусь
- Министерство иностранных дел РБ, mfa.gov.by, e-mail: info@mfa.gov.by
- Консульский отдел Посольства РБ в Финляндии — e-mail: consulate.finland@mfa.gov.by
Краткий чек-лист действий
- Соберите документы за последние 3 года.
- Подтвердите фактическое проживание (договор аренды, счета за коммунальные услуги).
- Обратитесь к юристу по международному недвижимому имуществу (рекомендуем — “Европейская юридическая коллегия”, e-mail: info@elc-law.eu).
- Уведомите налоговые органы РФ через личный кабинет ФНС.
Ситуация с жилищными кооперативами в Финляндии — это первый звонок для всех, кто владеет недвижимостью в ЕС. В 2026 году правила меняются еженедельно, поэтому оперативная проверка статуса, подготовка документов и своевременный контакт с профильными органами — единственный способ сохранить активы. Не откладывайте: уже к 1 июля 2026 года вступают в силу новые налоговые коэффициенты для «российских активов» в Финляндии, что может увеличить расходы до 30 %.
Помните: недвижимость за рубежом требует постоянного мониторинга. Если вы не успеете, её могут сдать в аренду без вашего согласия — как это уже произошло в Иматре.